Jak kupić mieszkanie, które jest już na kredyt hipoteczny?

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2023-12-17 04:07

Bezpieczniej jest kupić takie mieszkanie za zgodą banku i przy jego udziale.

Czy można kupić mieszkanie, które jest już na hipotece?

Mieszkanie hipoteczne jest zastawione przez bank - zapis tego znajduje się w Jednolitym Państwowym Rejestrze Nieruchomości. Właściciel nie może przeprowadzać transakcji z takim mieszkaniem bez zgody wierzyciela hipotecznego: Rosreestr po prostu nie zarejestruje przeniesienia własności. Nie oznacza to jednak, że nie można sprzedać lub kupić nieruchomości obciążonej hipoteką. Tyle, że sama procedura będzie trochę bardziej skomplikowana i dłuższa.

Po co sprzedawać mieszkanie z hipoteką

Jeśli mieszkanie trafiło do banku przez sąd, ponieważ właściciel jest winien pożyczkę, to instytucja finansowa sprzedaje je na aukcji publicznej. Kiedy sam właściciel zdecyduje się sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką, potencjalni nabywcy mogą być co do tego podejrzliwi. Kredyt hipoteczny ma reputację niewolnictwa, którego kajdany można zrzucić tylko przy ostatniej spłacie. Niektórzy uważają, że jeśli ktoś sprzedaje mieszkanie, albo z nim, albo z mieszkaniem jest coś nie tak.

W rzeczywistości może być milion powodów. Właściciel zdecydował się na przeprowadzkę do innego miasta do pracy lub do większego mieszkania ze względu na powiększenie rodziny. Małżonkowie się rozwodzą, chcą spłacić dług i podzielić się pieniędzmi na mieszkanie hipoteczne. Pożyczkobiorca zmieniła sytuację finansową, nie radzi sobie z pożyczką i chce ją oddać, zanim sytuacja stanie się nie do naprawienia.

Oczywiście powodem może być coś nieprzyjemnego: dach przecieka, przy wejściu jest melina z narkotykami, a firma zarządzająca zbiera tyle pieniędzy, jakby zimą obsypywała chodniki kryształami Swarovskiego. Ale nie jesteś ubezpieczony od takiego ryzyka nawet kupując mieszkanie bez kredytu hipotecznego - wystarczy wszystko sprawdzić.

Obecnie w Rosji prawie połowa transakcji na rynku nieruchomości odbywa się z wykorzystaniem kredytów hipotecznych. Będzie więc na rynku więcej mieszkań obciążonych hipoteką.

Czy opłaca się kupić mieszkanie już obciążone hipoteką?

Kiedy bank sprzedaje mieszkanie dłużnika na aukcji publicznej, można spodziewać się znacznego rabatu. Dla instytucji finansowej jest to zasób niepodstawowy, więc stara się się go pozbyć, po prostu zwracając własne.

Sprzedając dom przez właściciela, nie można oczekiwać wyjątkowo korzystnej ceny. Ale i tak może trochę zrzucić - na niepotrzebne kłopoty i zmotywowanie do zakupu mieszkania z obciążeniem.

Jak kupić mieszkanie z kredytem hipotecznym

W zależności od warunków możesz kupić mieszkanie na różne sposoby.

Ze spłatą kredytu hipotecznego w momencie transakcji

Warunki: transakcja odbywa się za zgodą banku, w którym obecny właściciel ustanowił hipotekę; kupujący kupuje przedmiot za gotówkę.

Najbezpieczniejszy schemat. Chroni wszystkie strony transakcji: kupującego, sprzedającego i bank. Spójrzmy na przykład.

W sprzedaży mieszkanie za 3 miliony rubli. Bank zgadza się na transakcję i określa kwotę pozostałego długu - 500 tysięcy rubli. Do obliczeń używane są dwie komórki. Przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży kładzie się w nich pieniądze kupującego: w jednej 500 tys., w drugiej 2,5 mln.

Dokumenty dla komórek określają, kto i kiedy może odebrać rachunki. Jeśli umowa kupna-sprzedaży zostanie podpisana, a przeniesienie własności zarejestrowane w Rosreestr, bank będzie mógł pobrać 500 tysięcy z jednej komórki, sprzedający - 2,5 miliona z drugiej, a kupujący - hipotekę do usunięcia obciążenie. Jeśli transakcja się nie powiedzie, kupujący zwróci swoje środki, a dla reszty nic się nie zmieni.

Czasami środki na pożyczkę można zdeponować nie za pośrednictwem komórki, ale bezpośrednio w banku, ale instytucja finansowa i tak jest aktywnie zaangażowana w ten proces.

Z cesją długu

Warunki: transakcja odbywa się za zgodą banku, kupujący kupuje mieszkanie na kredyt hipoteczny w tym samym banku.

Kupujący składa do banku wniosek o kredyt hipoteczny, tak jakby kupował mieszkanie. Proces zatwierdzania będzie podobny i zajmie mniej więcej tyle samo czasu. Ponieważ podczas zakupu stanie się on pożyczkobiorcą, instytucja finansowa sprawdzi jego wypłacalność i zdecyduje, czy jest gotowy, aby zobaczyć go jako klienta.

Tutaj oprócz umowy kupna-sprzedaży zawierana jest umowa cesji praw wierzytelności ze starego kredytu lub nowa umowa kredytowa pomiędzy bankiem a kupującym. Obciążenie w Rosreestr zostaje usunięte, a nowe zostaje nałożone wraz z rejestracją praw następnego właściciela.

Tatiana Trofimenko Wiodący Prawnik Europejskiej Służby Prawnej

Ten schemat jest również całkiem bezpieczny.

Przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego na koszt kupującego

Warunki: bank nie zgadza się na sprzedaż mieszkania, kupujący kupuje mieszkanie za gotówkę. Albo kupujący zaciąga pożyczkę w innym banku.

W takim przypadku kupujący spłaca pożyczkę. W związku z tym powinien mieć pod ręką kwotę równą pozostałej części długu. Strony zawierają przedwstępną umowę kupna-sprzedaży mieszkania, zgodnie z którą sprzedający otrzymuje pieniądze na zamknięcie hipoteki. Następnie z mieszkania znoszone jest obciążenie, a następnie mieszkanie jest sprzedawane jako nieruchomość bez zabezpieczenia.

Ta opcja jest bardziej ryzykowna dla kupującego, ponieważ pieniądze są przekazywane na podstawie umowy, która nie podlega rejestracji w Rosreestr.

Tatiana Trofimenko Wiodący Prawnik Europejskiej Służby Prawnej

Teoretycznie sprzedawca może odmówić zarejestrowania umowy kupna-sprzedaży z Rosreestr. Kupujący będzie mógł z niego otrzymać pieniądze, ale tylko na drodze sądowej.

O czym pamiętać

• Możesz kupić mieszkanie, które jest już obciążone kredytem hipotecznym.
• Musisz to sprawdzić w taki sam sposób, jak mieszkanie bez obciążeń.
• Bezpieczniej jest kupić mieszkanie za zgodą banku iz jego udziałem.