Jaki był kredyt hipoteczny w różnych epokach historycznych

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2023-12-17 04:07

Jak ludzie rozwiązywali kwestię zakupu mieszkań na kredyt od czasów prehistorycznych do XXI wieku.

Nowoczesne instrumenty finansowe radykalnie zmieniły stosunek człowieka do własnej gospodarki. Weź ten sam kredyt hipoteczny: pozwalał ludziom kupować mieszkania i inne nieruchomości na warunkach, które wcześniej były po prostu niemożliwe. Zastanówmy się, jak sprawa kredytu hipotecznego była organizowana w różnych epokach, aby zrozumieć, jak bardzo pomogła ludziom poprawić ich życie.

1. Paleolit i wcześniejsze

Naukowcy niewiele wiedzą o tym, jak wyglądało życie rodzinne i gospodarcze w czasach prehistorycznych. Archeolodzy i paleogenetycy mogą co najwyżej zrekonstruować wielkość grup ludzkich, ich genetyczne podobieństwo i zawód.

W celu zrekonstruowania obyczajów ludów paleolitycznych przyglądają się zazwyczaj mniej lub bardziej współczesnym plemionom łowców-zbieraczy (np. ludność Gwajaków zamieszkująca tereny współczesnego Paragwaju). Wydaje się jednak, że starożytni ludzie mieli skłonność do patriotyczności – rodzaju relacji rodzinnej, w której kobieta trafia do plemienia ojca swojego męża (o ile pojęcie „męża” w naszym znaczeniu ma ogólnie zastosowanie do takiej starożytności). Cóż, zdecydowanie mieli egzogamię - zakaz blisko spokrewnionych małżeństw. Generalnie musiałam mieszkać z rodzicami.

Gdyby istniała nowoczesna hipoteka: być może kilka rodzin mogło zaciągnąć kredyty hipoteczne na żywność, odzież i broń i utworzyć nowe plemię. Mniej więcej w taki sam sposób jak teraz młode rodziny polubownie osiedlają się w nowych budynkach. W rezultacie członkowie nowego plemienia mieliby świta w tym samym wieku.

2. W starożytnej Grecji

W rzeczywistości słowo „hipoteka” ma greckie pochodzenie i jest tłumaczone jako „fundament”, „zastaw”, a nawet „ostrzeżenie”. Tak nazywał się filar, który zainstalowano na granicy działki, aby „ostrzegł”, że ta działka służy jako zabezpieczenie długu.

Hipoteka była więc u Greków formą zobowiązania majątkowego dłużnika wobec wierzyciela: w przypadku braku spłaty wierzyciel miał prawo odebrać obciążony hipoteką grunt. Przed rozwojem hipotek niewypłacalny dłużnik odpowiadał wobec wierzyciela z zachowaniem wolności osobistej, dlatego hipoteka była bardziej postępowym środkiem stosunków gospodarczych.

Oczywiście w tym celu w społeczeństwie greckim musiała istnieć rozwinięta instytucja prywatnej własności ziemi. W 621 pne ateński władca Drakont skompilował pierwszy zestaw spisanych praw (tak, bardzo drakońskich środków), które surowo karały wszelkie naruszanie cudzej własności. Dało to impuls do rozwoju relacji kredytowych i dłużnych, w których zabezpieczeniem była ziemia. Grecka hipoteka była w pełni funkcjonalna na początku VI wieku p.n.e.

Ale taki kredyt hipoteczny nie był dostępny dla wszystkich: aby z niego skorzystać, konieczne było posiadanie własnego działki.

Najstarszy syn w rodzinie był spadkobiercą majątku ojca, dzięki czemu mógł sprowadzić żonę do domu rodziców, który później wraz z ziemią przeszedł na jego własność. To on mógł w przyszłości liczyć na kredyt hipoteczny, którego tak naprawdę już nie potrzebował.

Ale w tym sensie młodsi synowie byli w niekorzystnej sytuacji i mogli albo zadowolić się działkami, albo wstąpić na służbę bogatych, albo szukać szczęścia w koloniach. Wszystko to nie sprzyjało założeniu rodziny w stosunkowo młodym wieku.

Gdyby istniała nowoczesna hipoteka:możliwość zdobycia najpierw ziemi w jego rodzinnym mieście, a następnie spłacenia za nią długu w pieniądzach lub w służbie odmieniłaby życie starożytnych Greków. Młodsi synowie z pewnością byliby zachwyceni. Co prawda żyliby wtedy w okolicach Aten, Sparty czy Koryntu, a nie objęliby swymi koloniami całego Morza Śródziemnego. Albo przeciwnie, obejmowałyby całą ekumenę.

3. W starożytnym Rzymie

W starożytnym świecie hipoteki znane były w Babilonie (prawa Hammurabiego w VI w. p.n.e.), Mezopotamii, a nawet w Indiach (w II w. p.n.e.). Ale hipoteka zbliżyła się do współczesnych warunków w starożytnym Rzymie.

Początkowo stosunki długów między Rzymianami budowane były niejako na warunkowym, w formie „transakcji powierniczej” (łac. Fiducia), a ryzyko ponosił nie wierzyciel, lecz dłużnik: przeniósł wierzyciela w zamian za pieniądze przy użyciu specjalnego zastawu prawnego, czyli majątku ruchomego lub nieruchomego. Po spłaceniu długu mógł jedynie mieć nadzieję, że wierzyciel dotrzyma obietnicy i przy pomocy lustrzanej procedury prawnej zwróci zabezpieczenie. Jeśli wierzyciel z jakiegoś powodu odmówiłby tego, dłużnik mógł jedynie zdyskredytować swoje nazwisko wśród współobywateli – prawo nie mogło mu w żaden sposób pomóc, umowa to umowa.

Już w II wieku pne stosunki hipoteczne znacznie się rozwinęły. Zgodnie z nową formą zastawu (łac. Pignus) wierzyciel w zamian za swoje pieniądze nie otrzymywał już tytułu własności do majątku dłużnika, a jedynie prawo do posiadania tego majątku. Wierzyciel nie miał nawet prawa do korzystania z tego majątku, ale owoce uzyskane z tego majątku mogły iść na spłatę długu lub odsetek od niego. Dopiero w przypadku, gdy dłużnik nie mógł spłacić zgodnie z zaciągniętymi zobowiązaniami, wierzyciel stał się właścicielem swojego majątku.

Wreszcie w pierwszych dekadach II wieku p.n.e. pojawia się trzeci rodzaj zabezpieczenia, który jest naprawdę zbliżony do współczesnych hipotek (łac. Hypotheca legalis) – zastaw na nieruchomości bez przeniesienia jej na wierzyciela.

Sprzyjała temu zmiana ówczesnych warunków politycznych i ekonomicznych: osłabienie systemu niewolniczego i masowe przekazywanie ziemi dzierżawcom. Początkowo najemcy - mieszkania lub małe działki - zastawiali majątek ruchomy (np. meble lub narzędzia rolnicze) jako zabezpieczenie czynszu, ale nadal byli jego właścicielami. W dalszej kolejności nieruchomość mogła stać się również przedmiotem hipoteki.

Jeżeli pożyczkobiorca nie mógł spłacić zgodnie z umową, pożyczkodawca otrzymał prawo do żądania przedmiotu zastawionego wraz z jego późniejszą sprzedażą na licytacji oraz rekompensatą z wpływów z salda zadłużenia pożyczkobiorcy.

Gdyby istniała nowoczesna hipoteka:hipoteka rzymska była już dość rozwinięta, miała jednak szereg wad. Na przykład w starożytnym Rzymie nie prowadzono ujednoliconego rejestru majątku, a pożyczkodawca przyjmując zastaw nie mógł mieć pewności, że ta sama nieruchomość nie jest już zastawiona innemu pożyczkodawcy i że w przypadku upadłości pożyczkobiorcy jego Prawo hipoteczne nie koliduje z prawem hipotecznym innej osoby.

Ponadto hipoteka była zwykle rozciągana na całą nieruchomość kredytobiorcy, co powodowało, że jej wielkość i wartość były niepewne, co mogło zmieniać się w czasie. Te nieuregulowane stosunki majątkowe utrudniały rozwój hipotek, co powodowało, że cierpieli rzymscy obywatele, którzy ich potrzebowali.

4. W średniowiecznej Europie

Jak widać z powyższego, hipoteka może normalnie istnieć tylko przy ścisłym przestrzeganiu praw uczestników transakcji. Złożone strukturalnie transakcje wymagały kontroli i regulacji, a w dłuższej perspektywie – dobrze funkcjonującego systemu rejestracji. Wszystko to mogło zapewnić tylko państwo. Dlatego wraz z upadkiem Cesarstwa Rzymskiego jako jednej scentralizowanej formacji państwowej w V-VI wne instytucja hipoteki praktycznie przestała istnieć.

Odżyła dopiero w epoce wysokiego średniowiecza (XII-XIII w.), na nowej fali rozwoju stosunków monetarnych i prawnych. Feudalni panowie często potrzebowali pieniędzy na prowadzenie wojen lub krucjat, dlatego byli zmuszeni zastawiać zamki i ziemie przodków lichwiarzom lub bogatszym sąsiadom.

W rezultacie Europa Zachodnia, jako następca Cesarstwa Rzymskiego, przyjęła i rozwinęła instytucję hipoteki, czyniąc ją jeszcze bardziej sformalizowaną, chronioną rozwiniętym ustawodawstwem. Ponadto istniały specjalne księgi hipoteczne, w których wpisywano informacje o nieruchomości obciążonej hipoteką.

W epoce późnego średniowiecza (XIV-XVI w.) hipoteka została ostatecznie ustanowiona w formie, w jakiej istnieje do dziś: nieruchomość obciążona hipoteką pozostaje we władaniu dłużnika, a wierzyciel otrzymuje prawo, w w przypadku braku spłaty zadłużenia, do odzyskania obciążonej hipoteką nieruchomości z jej późniejszą sprzedażą na licytacji…

Gdyby istniała nowoczesna hipoteka:dobrze, jeśli jesteś wielkim feudalnym panem i masz coś do zastawu - i nadzieję na łupy wojenne, które zwrócą zarówno dług, jak i odsetki. Jednak przytłaczającą większość mieszkańców Europy Zachodniej w średniowieczu stanowili biedni chłopi, którzy posiadali zbyt małe działki, by liczyć na duże pożyczki. I w ogóle sądy, pozwy, notariusze i prawnicy są dla bogatych i szlachetnych, w najlepszym razie dla mieszczan wielkich miast. Nie, kredyty hipoteczne w średniowieczu wciąż były dalekie od ogólnie dostępnych.

5. Nowoczesność

W XIX wieku rozwój przemysłu, urbanizacja i rozwój infrastruktury miejskiej przyczyniły się do gwałtownego rozwoju rynku kredytów hipotecznych. W najbardziej rozwiniętych krajach Europy – Anglii, Francji czy Holandii – aktywnie i wszędzie stosowano zasady kredytowania na finansowanie budowy. Podaż pieniądza w budownictwie i przemyśle była inwestowana także w innych krajach europejskich, w tym w Imperium Rosyjskim.

W XX wieku kredyt hipoteczny zyskał szczególną rolę w Stanach Zjednoczonych w okresie Wielkiego Kryzysu. To ona stała się podstawą „New Deal” Franklina Roosevelta.

Na amerykańskim rynku mieszkaniowym istnieją dwa rodzaje kredytów – kredyty budowlane i kredyty hipoteczne. Kwota kredytu nie przekracza 80-90 proc. wartości nieruchomości obciążonej hipoteką. Wysokość pierwszej raty dokonywanej przez pożyczkobiorcę z własnych środków wynosi odpowiednio 10-20 proc. Państwo udziela biednym kredytów preferencyjnych na pełną wartość domu.

Dziś kredyty hipoteczne w Stanach Zjednoczonych są udzielane na okres 15–20 lat. Charakterystyczną cechą amerykańskich kredytów hipotecznych jest ukierunkowane i systematyczne wsparcie rządowe dla kredytów hipotecznych za pomocą instrumentów takich jak wtórny rynek kredytów hipotecznych, rządowe ubezpieczenie kredytów oraz korzyści z uzyskiwania kredytów dla obywateli o niskich dochodach. Dzięki tym środkom i dostępności kredytu 75 procent Amerykanów ma własny dom.

W Rosji rynek kredytów hipotecznych zaczął się rozwijać dopiero po rozpadzie ZSRR. W 1997 r. rząd powołał Agencję Kredytów Hipotecznych, aby przyciągnąć inwestycje w sektorze kredytów hipotecznych. W 1998 r. uchwalono ustawę „O hipotekach (zastawach nieruchomości)”. Według danych o kredytach hipotecznych udzielonych osobom fizycznym i nabytych praw do kredytów hipotecznych w rublach Banku Centralnego, wzrost kredytów hipotecznych w 2017 roku w porównaniu do roku poprzedniego wyniósł 37 proc. W sumie w 2017 r. w pożyczkach wydano ponad dwa biliony rubli. Stało się to możliwe dzięki konsekwentnemu obniżaniu kluczowej stawki. Została ustalona w grudniu 2017 r. Bank Rosji zdecydował się utrzymać główną stopę na poziomie 7,25% rocznie na poziomie 7,25% rocznie.

Ogólny trend nowoczesnego kredytu hipotecznego jest oczywisty – będzie on coraz bardziej dostępny dla coraz większej liczby obywateli. Celem państw, które wspierają ten rodzaj kredytowania, jest zapewnienie własnego mieszkania jak największej liczbie obywateli i młodych rodzin.