Dlaczego ceny nieruchomości wzrosną od 1 lipca i czy kupno mieszkania jest pilne?

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2023-12-17 04:07

Nowe prawo powinno chronić pieniądze udziałowców. Ale najwięcej na tym skorzystają banki.

Co wydarzy się 1 lipca?

1 lipca 2019 r. wchodzą w życie zmiany w prawie, które zmieniają zasady relacji między firmą a klientem na rynku budownictwa współdzielonego.

Deweloperzy nie będą już mogli bezpośrednio korzystać z pieniędzy osób, które kupują mieszkania na etapie budowy domu. Środki te będą przechowywane na rachunkach powierniczych. Firma będzie mogła je usunąć dopiero po oddaniu obiektu do użytku.

Deweloperzy będą musieli brać kredyty bankowe – oczywiście na procent. Na przykład Sbierbank obiecuje pożyczyć je na 7-8%, a to dużo.

I dlaczego to prawo jest potrzebne?

Jest to kolejny etap ulepszania ustawodawstwa w celu ochrony pieniędzy posiadaczy akcji.

Do 2004 r. nie było jednolitych ram prawnych dla wspólnego budownictwa, więc kwitły różne oszukańcze schematy w postaci wielokrotnej sprzedaży tego samego mieszkania kilku klientom, zniknięcia dewelopera z całymi pieniędzmi i tak dalej.

Ustawa 214-FZ znacząco poprawiła sytuację na wspólnym rynku budowlanym. Chroni kupującego przed podwójną sprzedażą obiektów, reguluje relacje między klientem a deweloperem. Ale rozporządzenie nie zabezpiecza przed upadłością firmy, co zdarza się nie tak rzadko. Obecnie w rejestrze Ministerstwa Budownictwa znajduje się 887 budynków problemowych.

Nowe prawo ma na celu ochronę akcjonariuszy przed takimi właśnie przypadkami. Jeśli firma nie wywiąże się ze swoich zobowiązań – nie dokończy budowy, nie dotrzyma terminu – wówczas pieniądze z rachunku powierniczego zostaną zwrócone klientowi.

Wydaje się, że to dobre prawo. Czy jest jakiś haczyk?

Jest tu kilka niuansów. Dobrym ulepszeniem jest nowy mechanizm ochrony akcjonariuszy. Wyklucza sytuacje, gdy ludzie zostają bez pieniędzy, bez mieszkania, ale z długoterminową hipoteką na nieistniejące mieszkania.

Jednocześnie jednak budowa budynku będzie kosztować dewelopera więcej, co z pewnością wpłynie na koszt mieszkań. A mówimy o cenie niedokończonego mieszkania.

Oto jak to działało wcześniej: deweloper wziął pieniądze od udziałowca i dał mu zniżkę za wykorzystanie tych środków. Kupno mieszkania w tym przypadku było rodzajem inwestycji wysokiego ryzyka. Możesz na przykład kupić dom na etapie wykopalisk za 1,5 miliona rubli i przygotować go o wartości rynkowej 2 milionów. Teraz deweloper ma znacznie mniej powodów do takiej hojności: nadal musi zapłacić bankowi odsetki.

Dlatego ceny mieszkań w nowych budynkach prawdopodobnie wzrosną: firmy nie będą operować ze stratą. Ale jest też potężny środek odstraszający - siła nabywcza Rosjan. W przypadku towarów, które są zbyt drogie, może po prostu nie być kupców. Według sondaży, teraz kupujący są gotowi zapłacić 5% ceny mieszkania za bezpieczniejsze transakcje z rachunkami powierniczymi.

Wzrost cen obiektów wspólnego budownictwa może obniżyć koszt innych mieszkań. Ale tempo wzrostu zależy od rynku. W 2018 r. ceny mieszkań na rynku pierwotnym i bez ustaw o rachunkach powierniczych wzrosły o 4,35%, na rynku wtórnym o 1,58%.

Czy ceny mieszkań wzrosną, czy nie?

Nikt nie może tego z całą pewnością powiedzieć. Przesłanki wskazują na wzrost cen mieszkań. Ale o tym przede wszystkim mówią sami programiści. Możliwe, że po prostu namawiają ludzi do kupowania mieszkań, zanim wejdzie w życie ustawa o rachunkach powierniczych. Co więcej, istnieje ryzyko, że ceny dla tak pośpiesznych klientów już wzrosną.

W tym przypadku zdecydowanie nie warto się spieszyć. Ryzykujesz w pośpiechu, aby przekazać pieniądze pozbawionemu skrupułów deweloperowi i zostać jednym z ostatnich oszukanych inwestorów w nieruchomości. Sprawdź dokładnie firmę - Lifehacker napisał, jak to zrobić.

Jeśli nie masz czasu, nie martw się. Nawet jeśli ceny zaczną rosnąć, lepiej trochę przepłacić, niż zostać bez mieszkania i bez pieniędzy.

Czekaj, co stanie się z pieniędzmi, jeśli licencja banku zostanie cofnięta?

Takie ryzyko jest również przewidziane w ustawach. Jeśli bank utraci licencję, Agencja Ubezpieczenia Depozytów zwróci pieniądze - jednak nie więcej niż 10 mln. Ubezpieczenie jest ważne do momentu wynajęcia mieszkania lub wypowiedzenia umowy z deweloperem.

Czyli rachunek powierniczy wygląda jak depozyt?

Tylko częściowo, a banki pod tym względem radzą sobie bardzo dobrze. Dzięki nowemu prawu będą pożyczać deweloperom i otrzymywać od nich odsetki. Podczas budowy domu bank będzie mógł „przekręcać” pieniądze z rachunków powierniczych i mieć z nich dochód. Po oddaniu mieszkań deweloperowi, przekaże on dokładnie taką kwotę, jaką wpłaciłeś, bez odsetek. W przypadku bankructwa dewelopera otrzymasz również pieniądze bez odsetek. Wiadomo, kto w końcu wygra.

Jaki jest wynik?

Konkluzja jest prosta:

1. Od 1 lipca 2019 r. kupowanie nieruchomości w budowie stanie się bezpieczniejsze, ale prawdopodobnie droższe.
2. Pieniądze, które zapłacisz za mieszkanie, pozostaną w banku do momentu oddania domu do użytku. Jeśli deweloper naruszy zobowiązania, zostaną one Ci zwrócone.
3. W przypadku problemów z bankiem pieniądze również zostaną zwrócone, ale nie więcej niż 10 milionów rubli.
4. W żadnym wypadku nie musisz spieszyć się z kupnem mieszkania - weź pod uwagę wszystkie niuanse. Ale jeśli wybrałeś dewelopera i już zaplanowałeś transakcję, możesz zaoszczędzić trochę pieniędzy.