7 problemów przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego, których łatwo uniknąć

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2023-12-17 04:07

Dla tych, którzy chcą uchronić się przed przykrymi niespodziankami, takimi jak unieważnienie transakcji.

W różnych źródłach można znaleźć porady, jak wybrać lokalizację mieszkania i dewelopera, obliczyć kwotę kredytu, ale czasami przeocza się sam proces przygotowania do transakcji. To może być najtrudniejsza część całego zakupu.

Analizujemy typowe problemy, które mogą się pojawić, jeśli nie podejdziesz ostrożnie do zawarcia transakcji.

1. Po zakończeniu transakcji mieszkanie zaczęło wyglądać inaczej

Na ostatnim etapie, przed zakupem, spotykasz się ze sprzedawcą w swoim przyszłym mieszkaniu lub domu. Wszystko w porządku, jesteś szczęśliwy i czekasz na przeprowadzkę, wyobraź sobie, jak pięknie ułożysz naczynia w kuchni i powiesisz zasłony w salonie, a krzesło i lampę postaw w przytulnym kąciku obok gniazdka.

Umowa zostaje zawarta, wjeżdżasz do nowego domu i stwierdzasz, że wszystkie gniazdka zostały wyrwane z korzeniami, listwy przypodłogowe wyrwane, tapeta jest porysowana, a wszystkie piękne szafy i szafki nocne zostały wyjęte. Widzisz gołe ściany i rozumiesz, że będziesz miał naprawy i dodatkowe wydatki.

Jak zapobiegać

W umowie należy dodatkowo określić to, co pozostaje nienaruszone po przekazaniu kluczy i wyjeździe poprzednich właścicieli. Dla jeszcze większej wiarygodności możesz dołączyć zdjęcia mieszkania do dokumentu w momencie, gdy podjąłeś decyzję o zakupie i podpisałeś dokumenty ze sprzedawcą. W takim przypadku, gdy odbierzesz klucze i wejdziesz do mieszkania, nie będzie dla Ciebie żadnych niespodzianek.

2. Poprzedni właściciel nie spieszy się z wymeldowaniem

Kupiłeś mieszkanie i naprawdę chcesz jak najszybciej zawrzeć umowę i przeprowadzić się do nowego domu. Oprócz sprzedawcy zarejestrowanych jest w nim jeszcze kilka osób, a były właściciel nie ma czasu na wymeldowanie wszystkich z mieszkania. Zgadzasz się, że zostaną wyrejestrowane w ciągu miesiąca. Miesiąc lub dwa karnety, ludzie się nie sprawdzają, sprzedawca nie chce się kontaktować.

Jak zapobiegać

Przed zakupem najlepiej poczekać na pełne legalne zwolnienie mieszkania. Ale jeśli się spieszysz, pamiętaj, aby ustalić w umowie kupna-sprzedaży daty, kiedy wszyscy zameldowani w mieszkaniu zostaną wykreśleni z rejestru.

Jeśli pojawią się problemy, nie ma się czego obawiać: zawsze możesz zwolnić osoby postronne w sądzie. Pomogą w tym kompetentni prawnicy.

3. Sprzedawca po podpisaniu umowy i wpłacie zaliczki odmawia sprzedaży

Skończyła się agonia wyboru: wybrałeś mieszkanie spełniające wszystkie parametry, rozpocząłeś przygotowania do transakcji, złożyłeś wniosek o przyznanie kredytu hipotecznego samodzielnie lub za pośrednictwem pośrednika. I nagle właściciel mówi, że zmienił zdanie, żeby sprzedać mieszkanie. Albo znalazł kupca, który jest gotów go kupić na korzystniejszych warunkach: na przykład płaci gotówką. Wynajmujący zwraca zaliczkę i dosłownie trzaska przed Tobą drzwiami.

Jak zapobiegać

Umowa zaliczkowa dodatkowo stanowi, że po otrzymaniu zastawu sprzedawca mieszkania gwarantuje, że jest ono przypisane Tobie, a w przypadku naruszenia warunków umowy nie tylko zwraca zaliczkę, ale również płaci karę umowną.

Oczywiste jest, że sytuacje mogą być różne i niemożliwe jest zapewnienie wszystkiego w ramach umowy. Ale otrzymasz dodatkową gwarancję przyzwoitości swojego sprzedawcy: niewiele osób będzie chciało zapłacić karę.

4. Transakcja jest unieważniona z powodu problemów zdrowotnych sprzedawcy

Wszystkie etapy transakcji są zakończone, wchodzisz do nowego domu, osiedlasz się i dowiadujesz się, że transakcja była nieważna: sprzedający lub jeden ze sprzedających (jeśli jest kilku właścicieli nieruchomości), decyzją sądu jest ograniczony przez Kodeks Cywilny Federacji Rosyjskiej art. 17. Zdolność prawna obywatela posiadającego zdolność do czynności prawnych z powodu zaburzeń psychicznych. Możesz sobie wyobrazić, jaki horror i problemy czekają na Ciebie po takich wiadomościach.

Jak zapobiegać

Nawet jeśli sprzedawca nie wzbudza Twoich podejrzeń, świetnie wygląda i odpowiednio się komunikuje, koniecznie poproś o zaświadczenia z poradni neuropsychiatrycznej (PND) i odwykowej (ND). Może Ci się wydawać, że proszenie o takie dokumenty jest brzydkie lub niewygodne, ale dane z zaświadczenia to standardowa prośba w obrocie nieruchomościami. Pamiętaj, że musisz przede wszystkim wyeliminować wszelkie ryzyko osobiste, ubezpieczyć się i wszystko przewidzieć.

5. Transakcja zostaje unieważniona z powodu nieodpowiedniego stanu jednego z uczestników

Dochodzisz do transakcji, rozpoczynasz proces podpisywania dokumentów i uświadamiasz sobie, że sprzedawca jest bardzo pijany. Wraz ze wszystkimi uczestnikami postanawiasz poczekać kilka godzin, aż się opamięta. Po chwili zbierasz się ponownie, podpisujesz dokumenty. Hurra, gotowe, dostaniesz klucze. Ale po kilku tygodniach sprzedawca oświadcza, że był pijany i nic nie pamięta: umowa jest nieważna, musisz zwrócić klucze i natychmiast wyprowadzić się z mieszkania.

Jak zapobiegać

Jeżeli podczas transakcji jeden z uczestników znajduje się pod wpływem substancji zmieniających świadomość, może to zostać uznane przez Kodeks Cywilny Federacji Rosyjskiej art. 177. Nieważność transakcji dokonanej przez obywatela, który nie jest w stanie zrozumieć znaczenia jego działania lub zarządzanie nimi są nieważne. Aby temu zapobiec, zwróć uwagę, czy zachowanie sprzedawcy odbiega od zwykłego – które zaobserwowałeś już na etapach przygotowań do transakcji. Jeśli rozumiesz, że dana osoba jest na przykład pijana, odłóż transakcję na inny dzień. Nawet jeśli wydaje się to bardzo niewygodne, z pewnością uchroni Cię przed potencjalnymi problemami w przyszłości. A przed rozdaniem sam dobrze się prześpij i nie bierz niczego „dla odwagi”.

6. Sprzedający i kupujący nie zgadzają się z powodu dodatkowych kosztów

Rozpocząłeś transakcję, uwzględniłeś różne szczegóły, zapłaciłeś za wycenę i ubezpieczenie. A przy tym potrzebujesz np. usług pośrednika w obrocie nieruchomościami lub prawnika, aby dodać dodatkowe klauzule do umowy kupna-sprzedaży. Lub przesyłasz pieniądze przez komórkę lub akredytywę. Istnieje spór między Tobą a sprzedawcą dotyczący tego, kto powinien pokryć te koszty.

Jak zapobiegać

Uzgodnij wcześniej ze sprzedawcą, kto iw jaki sposób poniesie dodatkowe koszty. Najlepiej ustalić je w przedsprzedaży: zaoszczędzisz nerwy, nie psujesz relacji ze sprzedawcą i nie przyćmisz radości z kupna domu.

7. Nie uzgodniono z góry metody płatności

Jedziesz na spotkanie, nosisz pieniądze w torbie, bo myślisz, że Twój sprzedawca będzie bardziej lubił widzieć gotówkę. Jednak w trakcie transakcji okazuje się, że chce otrzymać wpłatę na konto lub włożyć ją do celi. Może się okazać, że nie możesz od razu zamówić komórki z banku, bo takiej usługi nie ma w oddziale, w którym odbywa się Twoja transakcja, lub wszystkie komórki są zajęte. Lub nie możesz od razu dowiedzieć się, na które konto przelać pieniądze do przelewu, w rezultacie transakcja zostaje odroczona.

Jak zapobiegać

Uzgodnij wcześniej ze sprzedawcą, w jaki sposób pieniądze zostaną przelane podczas transakcji: za pośrednictwem skrytki depozytowej, akredytywy, rachunku escrow. Płatności bezgotówkowe są uważane za bezpieczniejsze i bardziej zrelaksowane dla wszystkich stron. Jeśli zamierzasz zapłacić gotówką, zastanów się z góry, jak najlepiej i bezpieczniej to zrobić. Zdarza się, że worek z pieniędzmi przypadkowo gubi się w drodze lub zostawia w miejscu publicznym.

Lista kontrolna

Ta krótka lista kontrolna pomoże Ci upewnić się, że nie przeoczyłeś niczego ważnego, przygotowując się do tak ważnego wydarzenia, jak zakup mieszkania.

• Weź pod uwagę w umowie i zapisz na zdjęciu, w jakiej formie otrzymujesz mieszkanie.
• Sprawdź osoby zarejestrowane w mieszkaniu przed sporządzeniem umowy sprzedaży.
• Przygotowując się do transakcji, weź pod uwagę wszystkie zagrożenia w umowie zaliczkowej, a nie słowami.
• Zapytaj sprzedawcę o informacje z PND i ND.
• Omów z wyprzedzeniem dodatkowe koszty.
• Ustal z góry warunki wzajemnych rozliczeń.
• Upewnij się, że wszyscy uczestnicy transakcji są świadomi tego, co się dzieje.