10 błędów przy zakupie mieszkania, które może być drogie

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2023-12-17 04:07

Uratuje Cię uwaga na niuanse, które na pierwszy rzut oka wydają się nieistotne.

1. Nie sprawdzaj dokumentów

Dokładne studiowanie dokumentów to tak elementarny etap, że wydaje się, że nikt się na tym nie złapie. Ale właśnie taka pewność siebie ma wszelkie szanse stać się śmiertelna.

Na przykład sprzedawca pokaże paszport - zwykły dokument, nic podejrzanego. A później okazuje się, że pół roku temu zgłosił na policję, że go zgubił. A teraz próbuje zawrzeć umowę z nieprawidłowym dokumentem tożsamości. W przyszłości może to obiecać wiele problemów, nawet jeśli kupującemu uda się ostatecznie udowodnić swoją rację.

Zdarzają się też mniej oczywiste pomyłki i pomyłki drukarskie, przez które legalność transakcji naraża się na zakwestionowanie - różne daty tego samego zdarzenia w dokumentach lub niezgodność w jednej literze w nazwiskach.

Co robić

Zawsze uważnie czytaj każdy artykuł, nawet jeśli masz przed sobą wzór umowy. Sprawdź daty, imiona, nazwiska - wszystkie kluczowe informacje. Specjalna służba MSW „Sprawdzanie z listą nieważnych rosyjskich paszportów” pomoże ustalić autentyczność paszportu. Aby to zrobić, potrzebujesz tylko serii i numeru dokumentu.

2. Zignoruj legalność układu

Państwo zabrania łamania i budowania murów na chybił trafił. Dowolność jest tutaj niebezpieczna: w jednym mieszkaniu przebiją się przez drzwi, a cała klatka schodowa się zawali. Dlatego każda przebudowa musi być uzgodniona.

Jeśli poprzedni właściciel nie dokonał przebudowy zgodnie z literą prawa, odpowiedzialność ta spadnie na nowego właściciela domu i będzie wymagała dużo czasu i pieniędzy. Co więcej, niektóre przekształcenia nigdy nie zostaną zatwierdzone. I będziesz musiał zwrócić ściany na miejsca określone w dokumentach, w przeciwnym razie mieszkanie może nawet zostać zabrane i sprzedane na aukcji publicznej.

Co robić

Poproś o rozszerzony odpis z Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości, który zawiera projekt techniczny mieszkania. Wtedy będzie można porównać to z rzeczywistym rozmieszczeniem konstrukcji i zrozumieć, czy wszystko jest w porządku. W niektórych przypadkach w planie zostanie odnotowany fakt nieskoordynowanej przebudowy.

3. Nie sprawdzaj informacji archiwalnych o osobach zarejestrowanych w apartamencie

Zdarza się, że zaświadczenie o rejestracji w formularzu 9, na którym wskazano wszystko zarejestrowane w mieszkaniu, nie budzi wątpliwości. Istnieją jednak kontrowersyjne kategorie lokatorów, o których warto wiedzieć, nawet jeśli zostaną zwolnieni.

Na przykład są to brakujące. Jeżeli sąd uznał osobę za taką, może ją wypisać Ustawa Federacji Rosyjskiej z dnia 25 czerwca 1993 r. Nr 5242-1. Ale kiedy zaginiona osoba wróci, ma prawo ubiegać się o przywrócenie meldunku w starym miejscu zamieszkania.

Podobnie jest z więźniami. Od 2015 r. przestały być wydawane na mocy ustawy federalnej z dnia 31 grudnia 2014 r. Nr 525-FZ w celu zarejestrowania ich w miejscach pozbawienia wolności. Jednak kara pozbawienia wolności jest długa, więc teoretycznie istnieje ryzyko, że sprawca po odbyciu kary wróci i spróbuje się zarejestrować w swoim starym mieszkaniu.

Co robić

Musisz poprosić sprzedawcę o dwa certyfikaty:

• Archiwum o rejestracji w formularzu 9. Nie zawsze jest podawane chętnie, ponieważ zawiera dane osobowe byłych mieszkańców. Ale to właśnie ten dokument dynamicznie pokazuje każdego, kto kiedykolwiek był zarejestrowany w mieszkaniu.
• Pomoc w formularzu 12. Zawiera informację, czy ktoś z kategorii „problem” był kiedykolwiek zarejestrowany w mieszkaniu.

4. Nie wymagają zgody małżonka sprzedawcy

Majątek nabyty w związku małżeńskim uważa się za majątek wspólny, nawet jeśli jest zapisany wyłącznie na nazwisko męża lub żony. Więc jeden z małżonków nie ma prawa sprzedawać mieszkania bez zgody drugiego. Transakcja zawarta bez zgody drugiej osoby może zostać zakwestionowana.

Ale to nie wszystko. Podobne problemy czasami pojawiają się i tak, nawet jeśli właściciel mieszkania jest rozwiedziony. Na przykład były mąż i żona nie zdołali podzielić majątku i nadal są jego współwłaścicielami.

Co robić

Wymagają notarialnej zgody drugiego małżonka lub postanowienia sądu o podziale majątku, zgodnie z którym majątek został przeniesiony na sprzedawcę.

5. Nie wiem, jak sformalizowana została prywatyzacja

Jeżeli w momencie prywatyzacji osoba, która miała prawo do wzięcia w niej udziału, odmówi udziału, wówczas zachowuje prawo do zamieszkania w mieszkaniu do końca życia.

Brzmi to trochę przerażająco, niż jest w rzeczywistości. Taki najemca może dobrowolnie wyrazić zgodę na wymeldowanie się z mieszkania i zameldowanie się w innym miejscu, a także zrobić to na mocy nakazu sądowego.

Niemniej jednak, jeśli kupujący nie wyjaśni od razu tej kwestii, ryzykuje udział w długim postępowaniu sądowym w przyszłości.

Co robić

Sprawdź dokumenty do prywatyzacji i porównaj zawarte w nich daty z listą lokatorów zarejestrowanych w tym czasie w mieszkaniu, które są wskazane w zaświadczeniu archiwalnym w formularzu 9.

A jeśli znajdziesz osobę mającą prawo do życia na całe życie, otrzymasz od niej poświadczone notarialnie oświadczenie o zrzeczeniu się tego prawa oraz dokument rejestracyjny pod nowym adresem po jego wypisaniu ze starego mieszkania.

6. Nie patrz na zaświadczenie o zdolności prawnej sprzedawcy

Każda umowa jest ważna, jeśli jej uczestnicy mieli trzeźwy umysł i solidną pamięć. Niestety, niezdolność nie jest oczywista - możesz kupić mieszkanie od rozsądnie wyglądającego właściciela, a potem dowiedzieć się, że nie miał prawa go sprzedać. I w końcu zostać bez pieniędzy i bez mieszkania.

Co robić

Poproś sprzedawcę o zaświadczenie o zdolności do czynności prawnych od psychiatry i narkologa. Co więcej, jeśli to możliwe, lepiej udać się z nim do lekarza, aby upewnić się, że nie kupił dokumentów w okresie przejściowym.

7. Odrzuć spadkobierców

Kupno mieszkania odziedziczonego przez właściciela to potencjalne źródło problemów. Oczywiście sprawy niekoniecznie idą zgodnie z najgorszym scenariuszem.

Czasami jednak po sprzedaży pojawiają się pozbawieni spadkobiercy, którzy kwestionują transakcję. Oni też mogliby ubiegać się o mieszkanie, więc proces podziału przestrzeni życiowej trzeba rozpocząć od nowa. Kupujący w tej sytuacji zostaje niewinnie ranny.

Co robić

Im więcej czasu minęło od otrzymania spadku, tym mniejsze ryzyko pojawienia się niezadowolonych osób. Więc spójrz w zaświadczeniu na rok, w którym mieszkanie zostało przeniesione. I skonsultuj się z prawnikiem - pozwól mu sprawdzić konkretną sytuację z mieszkaniem, które zamierzasz kupić.

8. Utrata wzroku dzieci

Jeśli właściciel ma dzieci, możliwe, że mieszkanie zostało kupione z kapitału macierzyńskiego. W takim przypadku rodzice mają obowiązek zapewnić swoim dzieciom udziały w mieszkaniu. Jeśli nie zostanie wybrany, transakcja może zostać zakwestionowana.

Ale udekorowane udziały dzieci w mieszkaniu obiecują dodatkowe problemy. Jeżeli właściciel jest osobą niepełnoletnią, zgodę na sprzedaż muszą wyrazić władze opiekuńcze. A jeśli dzieci mają ponad 14 lat, to same.

Co robić

Poproś sprzedawcę nieruchomości o zaświadczenie z Funduszu Emerytalnego stwierdzające, że kapitał macierzyński nie został wykorzystany na zakup mieszkania. Jeśli właścicielami są dzieci, upewnij się, że wszystkie niezbędne zgody znajdują się w paczce dokumentów.

9. Nie sprawdzaj płatności za mieszkanie i usługi komunalne

Nie chodzi nawet o dług. Jeśli poprzedni właściciel nie zapłacił za mieszkanie komunalne, pozostają mu długi. Wyjątkiem jest remont, tutaj nowy wynajmujący będzie musiał spłacić brak płatności.

Warto przyjrzeć się rachunkom za media, aby mieć pewność, że mieszkanie komunalne nie zrujnuje Cię w przyszłości. Ponieważ nawet w jednym mieście kwoty czasami znacznie się różnią w zależności od dzielnicy i od jednej firmy zarządzającej do drugiej.

Długie wcześniejszego właściciela są zagrożone, gdy są ogromne. A jeśli już wszczął postępowanie upadłościowe, transakcja sprzedaży może zostać uznana za nieważną, a mieszkanie może zostać zwrócone do masy w celu spłaty długów.

Co robić

Poproś o pokazanie płatności za ostatnie miesiące.

10. Oszukuj z umową

Ludzie stosują różne sztuczki, aby uniknąć płacenia podatków. Na przykład sugeruje się, aby nie wpisywać do umowy całej kwoty transakcji. Może to być korzystne dla sprzedającego, ale nie dla kupującego.

W takim przypadku kupujący złoży wszelkie roszczenia na dokładnie kwotę wskazaną w dokumentach. Nie będzie też mógł otrzymać pełnego odliczenia od podatku na zakup mieszkania. A sprzedając szybciej niż trzy lata później, ryzykuje płacenie wyższych podatków, niż mógł.

Co więcej, nie ma potrzeby wyrażania zgody na akt podarunkowy zamiast umowy kupna-sprzedaży, gdy przelew pieniędzy jest sformalizowany jakimś dokumentem. Najpierw kupujący będzie musiał zapłacić podatek - za dochód w postaci nieruchomości otrzymanej w prezencie od kogoś innego niż bliski krewny. Po drugie, transakcja może zostać unieważniona.

Co robić

Napisz prawdę w umowie. Podrabianie jest korzystne dla sprzedawcy, ale najpierw powinieneś pomyśleć o sobie i swoich zaletach.