Jak poprawnie sporządzić umowę najmu

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2023-12-17 04:07

Bardziej opłaca się wynająć mieszkanie bezpośrednio przez właściciela, z pominięciem biur nieruchomości. Ale wtedy umowa będzie musiała zostać zawarta niezależnie, a nie jest to łatwa sprawa: trzeba wziąć pod uwagę wiele punktów i szczegółów, aby uniknąć problemów w przyszłości i żyć w pokoju i zaufaniu. W tym artykule dowiemy się, na co zwrócić uwagę przy sporządzaniu umowy najmu.

Zróbmy rezerwację od razu: w tym artykule skupimy się w szczególności na umowie najmu komercyjnego lokalu mieszkalnego, którą reguluje rozdział 35 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, a częściowo rozdział 5 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej Federacja Rosyjska, czyli wynajmowanie mieszkania przez osobę fizyczną. Istnieje różnica w prawie pomiędzy umową najmu (zawartą z osobą fizyczną) a umową najmu (zawartą z osobą prawną). Jednak w mowie potocznej używa się ugruntowanego słowa „czynsz”. Dlatego w tym materiale dla uproszczenia będziemy używać obu terminów – „czynsz” i „czynsz” – jako równoznaczne.

Dokumenty

W żadnym wypadku nie wahaj się poprosić właściciela mieszkania o dostarczenie pełnego pakietu dokumentów:

• paszport;
• wymagane jest zaświadczenie o zarejestrowaniu własności mieszkania;
• dodatkowo: opłacone rachunki za rachunki za media (aby upewnić się, że nie ma na nich długów) oraz wypis z księgi domowej o osobach zarejestrowanych w lokalu.

Jeśli mieszkanie ma kilku właścicieli, to zgoda jednego z nich nie wystarczy, musisz uzyskać zgodę wszystkich. Istnieją trzy możliwe scenariusze rozwoju wydarzeń:

1. Dołącz pisemną zgodę wszystkich współwłaścicieli.
2. Jeden współwłaściciel zawiera umowę z pełnomocnictwem od innych.
3. Przy zawieraniu umowy wszyscy właściciele są obecni osobiście (wtedy umowa wskazuje, że mieszkanie jest wynajmowane przez wszystkich właścicieli jednocześnie).

Pisemna zgoda wymagana jest również od osób, które nie są właścicielami, ale są zarejestrowane w przestrzeni mieszkalnej. W przeciwnym razie mogą dochodzić swoich praw w dowolnym momencie, a ty będziesz musiał pilnie poszukać nowego mieszkania.

Skoro mówimy o wynajmie mieszkania, oznacza to, że najemca jest osobą fizyczną. Dlatego musi mieć ze sobą paszport. Jeśli nie zamierzasz mieszkać sam w mieszkaniu, wymagane są również dane paszportowe drugiego (trzeciego, piątego) najemcy.

Umowy dzierżawy nieruchomości podlegają rejestracji państwowej. Z wyjątkiem umowy zawartej na mniej niż rok.

Semestr

Umowa o pracę może być krótkoterminowa (do jednego roku) i długoterminowa (od roku do pięciu lat). Jeżeli umowa nie mówi ani słowa o terminie, uważa się, że została zawarta na maksymalnie pięć lat. Główną różnicą między umowami długoterminowymi a krótkoterminowymi są warunki eksmisji lokatorów.

Umowa krótkoterminowa

Właściciel może wyznaczyć termin, w którym strony mogą rozwiązać umowę przed terminem. W przypadku braku takiego terminu nie ma prawa do eksmisji lokatorów przed zakończeniem umowy. Ale pod koniec tego okresu właściciel sam decyduje, czy dalej wynajmować mieszkanie tym samym lokatorom, czy szukać innych.

Umowa długo terminowa

Właścicielowi znacznie trudniej rozstać się z najemcami. Pod koniec okresu obowiązywania umowy wynajmujący nie może po prostu przenieść kogoś innego do mieszkania: jeśli nie powiadomił najemcy o swoim pragnieniu co najmniej trzy miesiące przed końcem umowy, uważa się, że umowa jest automatycznie odnowiona na starych warunkach.

Jeśli właściciel mówi, że nie planuje już wynajmować lokalu, najemcy muszą się wyprowadzić. Ale w tym przypadku naprawdę nie może wynająć mieszkania przez co najmniej rok, w przeciwnym razie poprzedni lokatorzy mają prawo udać się do sądu i domagać się odszkodowania.

W przeciwieństwie do wynajmującego, najemca może w każdej chwili wypowiedzieć umowę bez podania przyczyny.

Stan mieszkania i nieruchomości

Naprawy i ulepszenia

Naglące pytanie: kto zajmuje się naprawami? Zazwyczaj umowa zawiera sformułowanie, że „po wygaśnięciu umowy najmu najemcy zobowiązują się zwrócić lokal w takiej samej formie, w jakiej został udostępniony”. Dlatego umowa powinna od razu wskazywać, co można zmienić w mieszkaniu, a co nie.

Ponadto bez zgody właściciela mieszkańcy nie mają prawa do przeprowadzania reorganizacji i przebudowy pomieszczeń mieszkalnych. Na przykład podczas naprawy nie można po prostu wziąć i zburzyć wewnętrznej przegrody lub poszerzyć drzwi.

Jeśli możliwe jest przeprowadzenie napraw, pamiętaj o określeniu w umowie, o ile czynsz powinien zostać obniżony. Jeśli nic nie wskazuje, możliwe, że sam wszystko naprawisz, a właściciel po prostu odmówi zwrotu kosztów.

Wszystkie bieżące naprawy i wydatki na nią spoczywają na barkach najemcy. Nie tylko dba o porządek w mieszkaniu, ale także odpowiada za bezpieczeństwo mienia.

Wynajmujący musi dokonać poważnych napraw, a wszystkie koszty ponosi on (chyba że umowa stanowi inaczej). Jeśli wynajmujący nie wykaże zainteresowania poważnymi naprawami, gdy jest to wymagane, najemca ma prawo do:

• samodzielnie przeprowadzać naprawy główne przewidziane umową lub spowodowane pilną potrzebą i pobierać ich koszt od wynajmującego;
• żądać odpowiedniej obniżki czynszu;
• żądać rozwiązania umowy i odszkodowania za straty.

Kiedy remontujesz lub kupujesz coś nowego do wynajmowanego mieszkania, pod względem prawnym wprowadzasz ulepszenia. Mogą być rozdzielne i nierozłączne. Na przykład, jeśli najemca zainstalował klimatyzator lub podgrzewacz wody na własny koszt (a wynajmujący nie obniżył czynszu ani nie zwrócił ich kosztów), ma prawo zabrać je ze sobą.

Nieodłącznych ulepszeń, takich jak nowe tapety, nie można zabrać ze sobą bez zepsucia wyglądu mieszkania. W związku z tym najemca może żądać zwrotu ich wartości po wygaśnięciu umowy. Ale roszczenie zostanie zaspokojone, jeśli w umowie zostanie stwierdzone, że leasingodawca nie sprzeciwił się temu ulepszeniu.

Stan nieruchomości

Wynajmujący jest zobowiązany zapewnić najemcy nieruchomość w dobrym stanie. Oznacza to, że jeśli coś uniemożliwia korzystanie z mieszkania, wynajmujący musi wyeliminować ten powód na własny koszt. Nawet tego, którego nawet nie podejrzewał w momencie wynajmu mieszkania. Na przykład osiedliłeś się i zdziwiłeś się, że wszystkie rury od dawna są zgniłe i po prostu nie można ich umyć pod prysznicem. Wynajmujący musi jak najszybciej i całkowicie bezpłatnie wyeliminować ten brak. Jeśli tego nie zrobi, możesz sam usunąć przyczynę i zażądać zwrotu kosztów lub rozwiązać umowę.

Uwaga: wynajmujący powinien na własny koszt wyeliminować tylko te niedociągnięcia, o których ani on, ani ty nie wiedzieli.

Jeśli podczas oględzin mieszkania zauważyłeś, że coś tam nie działa lub zostałeś o tym uprzedzony, to już masz prawo zgodzić się na taki warunek lub poszukać lepszej opcji.

Również prawnicy zalecają, aby oprócz umowy sporządzić akt odbioru mieszkania. Określa stan mebli, kanalizacji, podłóg, okien i wszystkiego innego. W dalszej kolejności pomoże to uniknąć sporów dotyczących jakości napraw i mebli. Oczywiście w mieszkaniu ze starymi sowieckimi meblami i bez wyposażenia nie musisz tego robić. Ale właścicielowi, który wynajmuje dom z drogimi meblami i sprzętem, zależy na tym, aby cała nieruchomość została mu zwrócona w należytym stanie, więc może nawet dołączyć zdjęcia nieruchomości i paragony potwierdzające jej wartość. Pod uwagę brana jest oczywiście amortyzacja naturalna. Ale najemca będzie musiał zapłacić za zepsuty ekran telewizora.

Zwróć uwagę na coś takiego jak „współodpowiedzialność”, jeśli wynajmujesz mieszkanie z kimś we wspólnym wysiłku. Jeżeli umowa nie przewiduje klauzuli o odpowiedzialności solidarnej, wszelką odpowiedzialność ponosi ten, kto zawarł umowę. Oznacza to, że jeśli twój niedbały sąsiad coś zepsuje i tylko ty jesteś wpisany w umowie jako odpowiedzialny, będziesz musiał zapłacić.

Wynajem

Umowa określa tryb, warunki i warunki dokonywania najmu. Jeśli nie ma specjalnych instrukcji na ten temat, uważa się, że są one podobne do tych, które zwykle stosuje się przy wynajmie takiej nieruchomości: w przypadku mieszkania jest to stała kwota płatności dokonywana co miesiąc.

Jeśli wynajmujący prosi o natychmiastową wpłatę 2-3 miesięcy z góry lub kaucji, musi to być zapisane w umowie.

Dokument powinien również wskazywać, jak często i w jakim stopniu wynajmujący może zwiększyć dopłatę. W praktyce podwyżki czynszów odnotowywane są zwykle raz w roku do 10% kosztów początkowych. Ale wszystko to zależy od uznania stron.

Jeśli taka klauzula nie jest zawarta w umowie, wynajmujący nadal ma prawo do podwyżki czynszu, ale może to robić nie częściej niż raz w roku. Ponadto zobowiązany jest do wcześniejszego pisemnego powiadomienia o tym najemcy. Jeśli nowe warunki mu nie odpowiadają, może jednostronnie odstąpić od umowy.

Najemca ma również prawo żądać obniżenia czynszu najmu, jeżeli wskutek okoliczności od niego niezależnych warunki wynajmowanego lokalu uległy pogorszeniu.

Dodatkowo

Porozmawiaj z właścicielem o wszystkich szczegółach. Najprawdopodobniej będziesz musiał się często spotykać. Martwi się o swoje mieszkanie, ty martwisz się o jakość życia, więc naucz się negocjować i zapisywać wszystkie ustne porozumienia w dokumencie.

Nie często, ale zdarza się nieprzyjemna sytuacja: czasami właściciele lubią wchodzić bez ostrzeżenia, nawet pod nieobecność lokatorów i kilka razy w miesiącu. Jest to powód do rozwiązania umowy ze zwrotem kosztów przeprowadzki najemcy. Aby uniknąć takiej sytuacji, po prostu dodaj jedną linijkę do umowy o tym, jak często właściciel może pojawiać się u Ciebie, czy trzeba Cię o tym uprzedzić i wskazać zakaz spontanicznych wizyt pod Twoją nieobecność.

Dowiedz się, jak wynajmujący traktuje gości, zwierzęta i zaznacz to w umowie.

Tylko negocjując i ustalając wszystkie istotne szczegóły, obie strony będą mogły żyć bez konfliktów i niepotrzebnego niepokoju.

Rozwiązanie umowy na drodze sądowej

Powiedzieliśmy już, że wynajmującemu nie jest łatwo rozstać się z najemcą, ważną rolę odgrywa rodzaj umowy. Najemca ma jednak prawo do rozwiązania umowy w dowolnym momencie, ale pod jednym warunkiem: musi powiadomić wynajmującego o swoim pragnieniu z trzymiesięcznym wyprzedzeniem na piśmie.

Ale czasami nie da się po ludzku zgodzić, a dla jednej ze stron wyjście jest tylko jedno - dochodzić sprawiedliwości przez sąd i rozwiązać umowę.

Na wniosek wynajmującego umowa może zostać przedterminowo rozwiązana przez sąd w przypadkach, gdy najemca:

• korzysta z nieruchomości ze znacznym naruszeniem warunków umowy lub z powtarzającymi się naruszeniami;
• znacznie degraduje własność;
• więcej niż dwa razy z rzędu nie płaci czynszu w terminie;
• nie dokonuje generalnych remontów nieruchomości w terminach przewidzianych umową, jeżeli zgodnie z umową za remonty kapitalne odpowiedzialny jest najemca.

Wynajmujący może wypowiedzieć umowę na drodze sądowej tylko wtedy, gdy zażądał od najemcy na piśmie usunięcia naruszeń.

Na wniosek najemcy umowa najmu może zostać przedterminowo rozwiązana przez sąd w przypadkach, gdy:

• wynajmujący nie udostępnia nieruchomości lub stwarza przeszkody uniemożliwiające pełne korzystanie z nieruchomości;
• nieruchomość ma wady, które nie zostały wskazane przez wynajmującego przy zawieraniu umowy, nie były wcześniej znane najemcy i nie mogły zostać wykryte podczas oględzin nieruchomości;
• wynajmujący nie przeprowadza poważnych napraw nieruchomości w terminie określonym w umowie lub w rozsądnym terminie;
• nieruchomość, spowodowana okolicznościami niezależnymi od najemcy, w stanie nie nadającym się do użytku.

Po zakończeniu najmu najemca jest zobowiązany zwrócić nieruchomość wynajmującemu w stanie, w jakim ją otrzymał, z uwzględnieniem normalnego zużycia lub w stanie przewidzianym umową.

Na zakończenie zajmijmy się jeszcze dwoma ważnymi punktami.

Jeżeli wynajmujący przekazuje lub sprzedaje wynajęty dom, nie powoduje to wygaśnięcia umowy najmu. Innymi słowy, kiedy ktoś przychodzi i mówi: „Wyprowadź się, sprzedam mieszkanie”, jest to nielegalne. Zmiana właściciela nie pociąga za sobą wypowiedzenia umowy najmu lokalu.

W razie potrzeby możesz zmienić najemcę (najemcę). To znaczy, jeśli umowa jest zawarta na męża, a on na przykład wyjeżdża na Biegun Północny w daleką podróż służbową, to za jego zgodą możesz zmienić najemcę na jego żonę. W takim przypadku umowa pozostaje taka sama, te same warunki, termin nadal płynie i nie jest resetowany. Ale może to uchronić Cię od biurokracji, jeśli pojawią się jakiekolwiek problemy (na przykład, jeśli musisz rozwiązać umowę lub odebrać coś w sądzie).