Jak sprzedać mieszkanie: szczegółowe instrukcje

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2023-12-17 04:07

Możesz sam sprzedać mieszkanie lub możesz skontaktować się z pośrednikiem w handlu nieruchomościami. W każdym razie Lifehacker pomoże ci zrobić wszystko dobrze i nie stracić pieniędzy.

Jak sprzedać: samodzielnie lub z pomocą pośrednika

Każda opcja ma swoje zalety i wady. Sprzedając siebie, poświęcisz dużo czasu i wysiłku, w tym na załatwienie kwestii prawnych, ale zaoszczędzisz na prowizji dla pośrednika.

Sprzedaż mieszkania za pomocą pośrednika jest łatwiejsza. Wystarczy znaleźć pośrednika, być obecnym przy oglądaniu mieszkania (najlepiej, ale nie koniecznie, jeśli np. jesteś w innym mieście) oraz przy zawieraniu umowy kupna-sprzedaży. Ale specjalista będzie musiał zapłacić za pomoc 2-6% wartości nieruchomości.

Jak wybrać pośrednika?

Denis Rumyantsev, partner zarządzający agencji nieruchomości Goodman Estate, doradza przy wyborze pośrednika, aby zwracać uwagę na jego kompetencje, a nie czas pracy na rynku.

Denis Rumyantsev Partner Zarządzający Agencji Nieruchomości Goodman Estate

Pośrednik musi posiadać wiedzę techniczną, ekonomiczną i prawną oraz być rzeczoznawcą, inżynierem, prawnikiem, brokerem, psychologiem, sprzedawcą, marketerem, fotografem w jednym.

Aby przekonać się o kompetencjach pośrednika, możesz poprosić go o przedstawienie dokumentów potwierdzających jego wiedzę: dyplomów, zaświadczeń i certyfikatów. Członkostwo w społecznościach zawodowych, na przykład w Rosyjskiej Gildii Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, będzie również wyznacznikiem uzdolnień zawodowych.

Koniecznie zapytaj, jak możesz sprzedać mieszkanie w wymaganym terminie i za najwyższą możliwą cenę. Zapytaj o osobiste sukcesy sprzedażowe w Twojej okolicy. Ważne jest również znalezienie „swojej” osoby, z którą wygodnie, przyjemnie i łatwo będzie się pracować i komunikować.

Jak sprzedać mieszkanie bez pośredników

1. Jak wycenić nieruchomość

Prawidłowa wycena pozwoli Ci szybko sprzedać mieszkanie i nie stracić pieniędzy. Według Denisa Rumyantseva średnie ceny można znaleźć na stronie internetowej Federalnej Służby Statystycznej. Ale ten portal nie jest ostateczną prawdą, ponieważ na koszt konkretnego mieszkania składa się kilka czynników. Na cenę wpływ mają:

1. Liczba pokoi.
2. Powierzchnia mieszkania.
3. Układ: pokoje izolowane są cenione wyżej niż sąsiednie.
4. Sąsiednie tereny, infrastruktura: parking i plac zabaw na podwórku lub w pobliżu, sklepy spożywcze, szkoły i przedszkola w zasięgu spaceru pozwolą sprzedać mieszkanie po wyższej cenie.
5. Piętro, na którym znajduje się mieszkanie: im wyższe tym lepiej.
6. Obecność balkonu lub loggii.
7. Dzielnica: uwzględniana jest bliskość centrum i przystanków komunikacji miejskiej, obecność pobliskich parków i terenów rekreacyjnych itp.
8. Wielkość rachunków za media.

Aby samodzielnie ustalić cenę mieszkania, trzeba znaleźć na rynku najbardziej podobne obiekty. Korzystaj ze wszystkich dostępnych źródeł: witryn z ogłoszeniami, magazynów nieruchomości i tak dalej.

Średnia cena za podobne mieszkanie będzie tym, czego szukasz. Można ją nieznacznie zwiększyć, jeśli jesteś gotów czekać na transakcję przez długi czas, lub nieco zmniejszyć, jeśli potrzebujesz pilnie sprzedać nieruchomość.

Obiekt, którego koszt jest o 15% wyższy od wartości rynkowej, stanowi do 10% wszystkich możliwych nabywców, 10% - jedną trzecią. Nieruchomość w odpowiedniej cenie przyciągnie 60% potencjalnych klientów.

Denis Rumyantsev Partner Zarządzający Agencji Nieruchomości Goodman Estate

2. Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży mieszkania?

Aby zawrzeć transakcję sprzedaży i kupna nieruchomości, sprzedający musi mieć w rękach:

• paszport;
• świadectwo własności, jeśli mieszkanie zostało zakupione przed 15 lipca 2016 r.;
• paszport katastralny na mieszkanie z WIT;
• wyciąg z Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości (musisz go wziąć w departamencie terytorialnym Rosreestr lub na stronie internetowej departamentu lub w MFC);
• wyciąg z księgi domowej o liczbie osób zarejestrowanych w mieszkaniu (przejdź do UK, HOA, ZhSK lub MFC);
• zaświadczenie o braku długów na rachunkach za media (HOA, spółdzielnia mieszkaniowa, UK, urząd mieszkaniowy lub Unified Information and Settlement Centre);
• zaświadczenie o legalności przebudowy, jeśli została przeprowadzona (WIT);
• poświadczona notarialnie zgoda małżonka na sprzedaż nieruchomości, jeżeli została ona nabyta w małżeństwie;
• zezwolenie władz opiekuńczych na sprzedaż mieszkania, jeżeli jego właściciel jest osobą niepełnoletnią.

3. Jak reklamować mieszkanie?

Aby przyciągnąć potencjalnych nabywców, musisz poprawnie skomponować i umieścić ogłoszenie o sprzedaży mieszkania.

Rób zdjęcia wysokiej jakości

Nie wystarczy od niechcenia zrobić telefonem zdjęcie mieszkania. Przygotuj swoją przestrzeń życiową do filmowania. Usuń z oprawki wszystkie niepotrzebne, odrapane, zbyt codzienne, nieprzyjemne dla oka. Zetrzyj kurz, umyj kanalizację, ostrożnie postaw buty na wyciągnięcie ręki, rozmontuj tuby i słoiki na otwartych półkach. Dodaj przytulne elementy: bukiet kwiatów na kuchennym stole, ozdobne poduszki na sofę.

10 sposobów na przekształcenie mieszkania bez kupowania nowych rzeczy →

Fotografowanie najlepiej wykonywać w słoneczny dzień.

Napisz przyciągający uwagę tekst

Dokonaj szczegółowego ogłoszenia wskazującego wszystkie atuty mieszkania. Pierwsza część tekstu powinna zawierać dane techniczne: liczbę kondygnacji domu, liczbę pokoi, obecność loggii itp.

Pomyśl o zaletach mieszkania, które są dla Ciebie nieistotne, ale mogą zainteresować kupującego. Na przykład dla bezdzietnych nie jest ważne, że w pobliżu znajdują się przedszkola i szkoły, ale bliskość placówek oświatowych jest zaletą dla dużej rodziny.

Umieść swoją reklamę

Wybierz strony, na których chcesz zareklamować swoje mieszkanie. Wśród uniwersalnych witryn do sprzedaży nieruchomości w Rosji - Avito, Domofond, „Yandex. Real estate”. W Twoim mieście może być lokalna przestrzeń reklamowa.

Nie ignoruj mediów społecznościowych. Umieść na swojej stronie ogłoszenie o sprzedaży mieszkania i poproś znajomych, aby się nim podzielili.

4. Jak pokazać mieszkanie i negocjować z kupującym?

Przygotuj się na spotkanie

Zanim zademonstrujesz nieruchomość potencjalnym nabywcom, musisz uporządkować nie tylko mieszkanie, ale także wejście. Wkręć jasne światła na klatce schodowej, umyj lub przynajmniej zamiataj.

W domu przyklej odsuniętą od ściany tapetę, umyj okna, wyczyść śliwki, aby nie było nieprzyjemnego zapachu, posprzątaj. Ciasto można upiec przed spotkaniem z klientem: nie trzeba go jeść, ale zapach świeżego pieczywa sprawi, że odwiedzający poczuje się przyjemnie.

Twoim zadaniem jest wywołanie efektu wow w każdym kontakcie potencjalnego nabywcy z Tobą i Twoim obiektem.

Denis Rumyantsev Partner Zarządzający Agencji Nieruchomości Goodman Estate

Rozmawiaj z klientami we właściwy sposób

Dobrze znasz nie tylko zalety, ale i wady mieszkania. Spójrz na to oczami kupującego i zastanów się, jakie pytania może zadać, które wywołają u niego niezadowolenie. Zrób listę argumentów, które przejdą na twoją stronę.

Potencjalny nabywca może się targować. Zwłaszcza jeśli na spotkanie przyszedł reseller, który jest zainteresowany jak największym obniżeniem ceny. Zdecyduj z góry, jaki koszt jesteś gotów zejść. Kupujący może podać różne (również nieistniejące) argumenty, dlaczego warto sprzedać mieszkanie taniej. Nie ulegaj presji psychicznej, patrz na sytuację trzeźwo, broń swojej ceny.

5. Jak zawrzeć umowy lokaty i kupna

Umowa depozytowa

To dokument potwierdzający powagę intencji obu stron. Kupujący deklaruje chęć zakupu nieruchomości i daje sprzedającemu określoną kwotę (zwykle 2–5% całkowitego kosztu mieszkania). Z kolei właściciel mieszkania zobowiązuje się sprzedać je temu konkretnemu klientowi po uzgodnionej cenie.

Umowa przewiduje sankcje w przypadku anulowania transakcji dla obu stron. Jeśli kupujący zmieni zdanie, sprzedający zatrzymuje pieniądze dla siebie. Jeśli właściciel nieruchomości nie chce sprzedać mieszkania, zwróci kaucję w podwójnej wysokości.

Umowa sprzedaży

Przed transakcją sprzedający musi przygotować pakiet dokumentów dotyczących nieruchomości i wypisać wszystkich mieszkańców zarejestrowanych w mieszkaniu.

Umowa sprzedaży jest zwykle sporządzana z notariuszem. Podpisywane jest po otrzymaniu pieniędzy za mieszkanie i wypisaniu paragonu, że kupujący się z Tobą rozliczył.

Po podpisaniu umowy należy złożyć dokumenty w celu zarejestrowania przeniesienia własności nieruchomości do organu terytorialnego Rosreestr. Obowiązek państwowy za ustalenie transakcji wyniesie 2000 rubli.

6. Jak przelać pieniądze?

Skrytki depozytowe

Kupujący wynajmuje sejf w depozycie banku i zawiera z instytucją umowę określającą warunki dostępu do celi byłego właściciela mieszkania. Na przykład obecność umowy sprzedaży.

Sprzedawca z kolei wynajmuje sejf, w którym po otrzymaniu pieniędzy stawia paragon. Kupujący będzie mógł ją odebrać po zawarciu transakcji na warunkach określonych w umowie dzierżawy komórki. Na przykład ponownie, jeśli istnieje umowa sprzedaży.

Podczas wypełniania komórek obie strony transakcji muszą być obecne. Aby sprzedawca mógł przeliczyć pieniądze, a kupujący mógł upewnić się, że paragon jest na swoim miejscu.

Za pośrednictwem depozytu notarialnego

Notariusz może przeprowadzić transakcję za pośrednictwem swojego konta: odebrać pieniądze od kupującego i przekazać je sprzedającemu. Ale usługa najprawdopodobniej obejmie prowizję banku, której wysokość zależy wyłącznie od apetytu instytucji.

Przelew pieniężny

Możesz wymienić pieniądze na paragon bez sztuczek. W takim przypadku warto je policzyć, badając każdy rachunek pod kątem autentyczności. Transakcję lepiej przeprowadzić pod kamerami lub w obecności świadków (np. w kancelarii notarialnej).

Oczywiście nie powinieneś zastanawiać się, gdzie i kiedy otrzymasz dużą kwotę pieniędzy, aby bezpiecznie przywieźć ją do domu lub banku.

7. Jak przekazać mieszkanie nowemu właścicielowi?

W dniu dostarczenia dokumentów do Rosreestr sprzedawca przekazuje nabywcy klucze do mieszkania. Strony podpisują akt przyjęcia i przekazania przedmiotu nieruchomości, który potwierdza, że kupujący opuścił mieszkanie w należytej formie.

Jak uniknąć oszustwa

W transakcjach dotyczących nieruchomości najbardziej wrażliwym ogniwem jest kupujący. Ale sprzedawca ma też na co zwrócić uwagę:

1. Przelew pieniędzy musi nastąpić przed podpisaniem umowy sprzedaży. W przeciwnym razie sprzedający ryzykuje pozostawienie bez zapłaty za nieruchomość: transakcja została już zawarta, a kupujący nie ma powodu, aby spieszyć się z kalkulacją. Jeśli masz do czynienia z oszustem, może szybko sprzedać mieszkanie i zniknąć z podwójną porcją pieniędzy: Twoją i nowego nabywcy.
2. Nie przekazuj oryginalnych dokumentów ani kupującym, ani pośrednikowi w obrocie nieruchomościami przed zakończeniem transakcji. W przeciwnym razie mieszkanie może zostać sprzedane bez Twojej wiedzy.