9 wskazówek, które pomogą Ci sprzedać mieszkanie za wyższą cenę

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2023-12-17 04:07

Dzięki preferencyjnym kredytom hipotecznym, niskim oprocentowaniu depozytów i niestabilnym kursom walut, nawet w czasie pandemii, sprzedaż nieruchomości rośnie. Sprzedawcy czują się pewniej, a kupujący mają więcej możliwości zakupu naprawdę wygodnych opcji. Razem z usługą podpowiemy Ci, jak zaprezentować mieszkanie w najkorzystniejszym świetle i sprzedać je w cenie, której nie pożałujesz.

1. Oceń sytuację rynkową

Portale analityczne i główne media często publikują materiały dotyczące rynku nieruchomości. Przykładowo, według serwisu Avito Real Estate, w 2020 roku popyt na mieszkania wzrósł o 23%, na mieszkania drugorzędne - o 35%. Wzrosły również ceny: odpowiednio o 19% i 8% w ujęciu rocznym.

Po przeanalizowaniu takich badań i prognoz specjalistów jasno zrozumiesz, co się dzieje z cenami, podażą i popytem. A dzięki temu będziesz mógł podjąć świadomą decyzję: sprzedaj mieszkanie teraz lub poczekaj na lepszy moment.

2. Określ obiektywny koszt mieszkania

Poznaj inne oferty

Spójrz na strony z nieruchomościami w poszukiwaniu konkurencyjnych mieszkań w Twojej okolicy o podobnym układzie, powierzchni, stanie. Przeanalizuj, które obiekty są usuwane z publikacji w kilka minut po pojawieniu się na portalu, a które wiszą miesiącami i praktycznie nie zyskują wyświetleń.

Zastanów się, jak Twoje mieszkanie wypadnie korzystnie w porównaniu z podobnymi ofertami. Na przykład bliskość metra, dobry remont, czyste wejście, spokojni sąsiedzi, piękne widoki na park i duży parking na dziedzińcu uzasadnią stosunkowo wysoką cenę.

Znajdź niezaprzeczalne zalety swojego domu

Pomyśl o zaletach samego mieszkania. Na przykład, jeśli niedawno wymieniłeś przewody lub rury, zainstalowałeś dodatkowe gniazdka, system inteligentnego domu lub czujniki bezpieczeństwa, zainstalowałeś wbudowane szafy lub dokonywałeś napraw na balkonie, możesz podnieść cenę. Nowi właściciele nie będą musieli tego wszystkiego robić, co oznacza, że nie będą musieli ponosić dodatkowych kosztów po zakupie.

Szukaj profesjonalnego osądu

Jeśli nie masz pewności, czy potrafisz wyznaczyć uczciwą dla rynku i wygodną dla siebie cenę, skontaktuj się ze specjalistą. Zadzwoń do rzeczoznawcy: z otwartym umysłem zbada obiekt, określi wszystkie zalety i wady, wymieni konkretną figurę i opowie szczegółowo, czym kierował się przy ustalaniu kosztów.

Pomoże w tym obiektywna ocena mieszkania. Jest to największa * baza ogłoszeń nieruchomości w Rosji: co drugie mieszkanie w kraju jest sprzedawane za pośrednictwem usługi **. Dzięki filtrom możesz łatwo znaleźć nieruchomości podobne do swoich i ustalić uczciwą cenę.

Aby mieszkanie sprzedawało się szybciej, podnieś swoje ogłoszenie w wyszukiwarce. Jest niedrogi, ale liczba wyświetleń natychmiast wzrośnie. Duży ruch w serwisie pomoże Ci przyciągnąć potencjalnych nabywców i zawrzeć najkorzystniejszą transakcję.

Przy okazji możesz sam znaleźć przyszłego właściciela swojego domu. Na Avito Real Estate pojawiła się sekcja „”, w której użytkownicy zgłaszają swoje życzenia dotyczące mieszkania.

* Według badań przeprowadzonych przez LLC „Foreitor” dla LLC „KEH eKommerts” w lipcu 2020 r.

** Według badania przeprowadzonego przez Aquarelle Research LLC dla KEKH eKommerts LLC we wrześniu 2020 r.

3. Wyeliminuj oczywiste problemy

Zalany sufit, dziura w podłodze, a nawet cieknący kran – wszystko to pogarsza wrażenie mieszkania podczas oglądania. Potencjalni nabywcy mogą poprosić o zniżkę i mają rację.

Poważnych napraw nie należy przeprowadzać przed sprzedażą: nowi najemcy najprawdopodobniej oczekują, że wszystko przerobią według własnego gustu i zgodnie z ich potrzebami. Ale sensowne jest uporządkowanie mieszkania. Możesz na przykład zmienić muszlę klozetową i łazienkę - wprawdzie na tanie, ale nowe, bez pęknięć, odprysków i śladów rdzy.

Dokonując oszacowania naprawy, powinieneś skupić się na 5-10% kosztu mieszkania, a im droższy jest początkowo obiekt, tym niższy powinien być procent. Jeśli potencjalny koszt naprawy przekroczy wynikową kwotę, bardziej opłacalne będzie udzielenie rabatu kupującym.

Jeśli sprzedajesz mieszkanie w moskiewskim Chruszczowie, które jest objęte pierwszym etapem programu remontowego, zdecydowanie nie ma potrzeby dokonywania w nim napraw. Taką nieruchomość kupuje się, aby następnie otrzymać metry kwadratowe w nowych budynkach.

Wszystkie obiekty mają swoją własną charakterystykę i różną płynność. Jeśli nie masz doświadczenia w przeprowadzaniu transakcji lub pracy z nieruchomościami i nie wiesz, co należy zrobić ze swoim mieszkaniem, aby sprzedać je szybko i z zyskiem, skontaktuj się z profesjonalistą, który pomoże Ci uniknąć wielu typowych błędów. Zdarza się, że dana osoba inwestuje ponad 100 tysięcy rubli w naprawy kosmetyczne, a następnie próbuje podnieść cenę o tę samą kwotę. Ale to podejście rzadko działa.

Jeśli mieszkanie ma typowy rozkład i nie różni się zbytnio od innych ofert w tej samej okolicy, to czystość, porządek i umeblowanie, które jest w cenie, może odgrywać rolę w sprzedaży. Jednak wydawanie znacznych kwot na naprawy zwykle nie ma sensu.

4. Popraw postrzeganie mieszkania

Potencjalny nabywca zawsze chce „przymierzyć” nowe mieszkanie dla siebie: mentalnie zaaranżować meble i sprzęty, narysować obraz tego, jak będzie tu jadł śniadanie, odpoczywał i spotykał się z gośćmi. Oczywiście przeszkadzają w tym sprawy innych ludzi.

Dlatego lepiej, jeśli przed oglądaniem w mieszkaniu pozostanie minimum mebli i dekoracji. Dzięki temu kupującym będzie łatwiej przemyśleć przeznaczenie każdego pomieszczenia, wyobrazić sobie możliwą przebudowę i przyszłe wnętrze.

Światło pomoże również poprawić percepcję. Wkręć mocniejsze żarówki i włącz wszystkie światła przed oglądaniem - to stworzy poczucie świętowania. Oczywiście im więcej światła, tym jaśniejsze są wady. Ale słabo oświetlone pokoje zawsze wyglądają trochę odpychająco.

I oczywiście generalne sprzątanie nie zaszkodzi - nawet jeśli nadal mieszkasz w mieszkaniu, które planujesz sprzedać. Najprostszym sposobem na uporządkowanie domu jest wezwanie serwisu sprzątającego. Specjaliści umyją okna i żyrandole, usuną zabrudzenia z listew przypodłogowych i płytek, odświeżą podłogi i elewacje mebli. Jednym słowem sprawią, że mieszkanie będzie błyszczeć, wyglądać na nowsze i odpowiednio droższe. Świetnie będzie, jeśli zamówisz również pranie chemiczne mebli i dywanów, powiesisz lekkie zasłony.

5. Rób wysokiej jakości zdjęcia

Zaproszenie fotografa i wykonanie profesjonalnych zdjęć wnętrza jest oczywiście idealne, ale sesja zdjęciowa wymaga czasu i pieniędzy. Jeśli nie chcesz płacić i czekać, możesz zaprosić znajomych z dobrym aparatem, a następnie edytować zdjęcia w edytorze.

Najważniejsze, żeby nie przesadzać. Rzeczywista sytuacja w mieszkaniu musi odpowiadać zdjęciu. Dlatego całkiem dopuszczalne jest usunięcie kilku rys na podłodze lub „przyklejenie” tapety, ale przynajmniej nieuczciwe jest usunięcie wszystkich pęknięć na ścianach i smug na suficie.

Może się okazać, że Twoje zdjęcia nie wystarczą potencjalnym nabywcom, ale nie mogą przyjść i obejrzeć nieruchomość w najbliższej przyszłości. Umieszczając obiekt w Avito Real Estate, zaznacz, że jesteś gotowy do wyświetlania online, a Twoje ogłoszenie będzie miało odpowiednie pole. Gdy kupujący skontaktuje się z Tobą, możesz umówić się na pokazanie mieszkania za pomocą linku wideo w dogodnym dla obojga czasie. Pomoże to kupującemu w podjęciu szybszej decyzji o zakupie domu.

6. Napisz szczegółowe i uczciwe ogłoszenie

Wyobraź sobie, że sprzedajesz swój dom znajomym lub rodzinie. Opisz, jakiego rodzaju naprawy wykonałeś i co planujesz zostawić w mieszkaniu: być może wysokiej jakości meble lub markowe urządzenia gospodarstwa domowego.

Usuń znaczki - wyrażenia, które znajdują się w prawie każdym ogłoszeniu w serwisie. Podaj jak najwięcej informacji w parametrach reklamy i skróć tekst opisu do 10-15 wierszy. Ułatwi to znalezienie opcji na stronie i poprawi pierwsze wrażenie kupującego o Twoim mieszkaniu.

Koniecznie opowiedz o infrastrukturze okolicy, ponieważ ludzie kupują nie tylko metry kwadratowe, ale miejsce, w którym zabiorą dziecko do szkoły lub przedszkola, odwiedzą klub fitness, a także pospacerują po parku. Sprawdź, czy dom został wyremontowany. Sprawdź, czy jesteś gotowy do sprzedaży na kredyt hipoteczny.

Nie powinieneś pisać w reklamie o hałaśliwych sąsiadach. Ale jeśli rzeczywiście są poważne problemy, lepiej zgłosić je przed zawarciem transakcji, zaproponować rozwiązania i rabat za takie niedogodności.

Anastasia Mazenko Pośrednik w obrocie nieruchomościami.

Ogłoszenie musi być napisane uczciwie, ale lepiej podać informacje zwięźle, aby potencjalny nabywca nadal miał pytania. Wtedy na pewno zadzwoni, a gdy już nawiąże kontakt z daną osobą, szanse na zainteresowanie go tym mieszkaniem są znacznie większe. Na podstawie pytań kupującego zrozumiesz, co jest dla niego ważne i będziesz mógł przedstawić nieruchomość w korzystnym świetle. Jeśli dla człowieka ważna jest duża loggia, a opisujesz przestronną kuchnię i łazienkę, nie osiągniesz swojego celu.

Czasami informacje z reklamy działają na Twoją niekorzyść. Na przykład dla jednych stadion i szkoła tuż pod oknami to absolutny plus, a dla innych źródło hałasu, co oznacza duży minus. Podczas oglądania kupujący będzie mógł ocenić rzeczywistą sytuację i podjąć świadomą decyzję.

7. Oferuj dodatkowe bonusy

Zastanów się, co jeszcze możesz zaoferować kupującemu, aby wygodniej było mu mieszkać w nowym mieszkaniu. Na przykład możesz mieć garaż na podwórku lub miejsce parkingowe, co oznacza, że nowy właściciel natychmiast rozwiąże kwestię parkowania. Albo obok tego mieszkania masz inne na sprzedaż lub wynajem: kupujący przeniesie tam starszych krewnych i łatwiej będzie mu się nimi zająć.

Być może masz pojazd towarowy i jesteś gotowy, aby pomóc nowym właścicielom w przeprowadzce. Lub zapewnij miejsce do przechowywania swoich rzeczy i domek letniskowy w przytulnej wiosce do wynajęcia na czas remontu. Wreszcie możesz mieć znajomy zespół rzemieślników, którzy wykonają wykończenia ze zniżką.

Dodatkowo możesz skonsultować się z prawnikiem i zaoferować plan ratalny za stosunkowo niewielką kwotę. Czasami ludziom brakuje 20-30% kosztów wymarzonego mieszkania, ale nie chcą angażować się w pożyczki. Plan ratalny pomoże obu stronom zawrzeć korzystną transakcję.

8. Przygotuj wszystkie dokumenty

Przed sprzedażą mieszkania dobrze jest wypisać wszystkich, którzy się z niego zarejestrowali, zamknąć długi za mieszkanie komunalne i zalegalizować przebudowy, jeśli je zrobiłeś.

Bezpośrednio do transakcji potrzebny jest następujący pakiet dokumentów:

• Ważne paszporty właściciela domu. Jeśli wśród właścicieli jest osoba niepełnoletnia, będziesz potrzebować jego paszportu lub aktu urodzenia, a także paszportu rodzica lub opiekuna.
• Zgoda władz opiekuńczych i opiekuńczych, jeżeli w rodzinie są osoby niepełnoletnie. Dokument zostanie wydany, jeśli po transakcji warunki życia dzieci nie pogorszą się.
• Akt ślubu lub rozwodu, jeśli w dokumencie własności mieszkania iw paszporcie wskazano różne nazwiska.
• Notarialna zgoda męża lub żony, jeżeli mieszkanie zakupione w związku małżeńskim jest zarejestrowane na jednego z małżonków.
• Pełnomocnictwo poświadczone notarialnie, jeżeli interesy jednego z właścicieli reprezentuje syndyk.
• Umowa kupna-sprzedaży mieszkania, która zostanie poświadczona przez notariusza.

Aby kupujący mieli mniej wątpliwości co do czystości i przejrzystości transakcji, możesz również przygotować dodatkowe dokumenty:

• Umowa sprzedaży, zaświadczenie o dziedziczeniu lub prywatyzacji - te dokumenty ustalają Twoją własność mieszkania.
• Wyciąg z rejestru USRN (wydawany od 2016 r.) lub zaświadczenie o własności mieszkania (wydawane do 2016 r., ważne obecnie).
• Paszport techniczny mieszkania, który pomoże upewnić się, że nie ma w nim nielegalnych przebudów.
• Zaświadczenie o osobach zarejestrowanych (formularz nr 9), które bywa nazywane zaświadczeniem o składzie rodziny.
• Akty uzgadniania liczników lub innych dokumentów dotyczących braku zadłużenia za media.
• Zaświadczenia z poradni narkomanii i neuropsychiatrii, że nie jesteś zarejestrowany i masz prawo do zawierania transakcji na rynku nieruchomości.
• Zaświadczenie o zniesieniu obciążeń - dla mieszkań zakupionych z kredytem hipotecznym.
• Zaświadczenie o zniesieniu środków tymczasowych - jeśli mieszkanie było zastawione lub były o to spory, ale wszystkie kwestie zostały pomyślnie rozwiązane w sądzie.

Dodaj wyciąg z USRN bezpośrednio do ogłoszenia na portalu. Dzięki niej kupujący będą pewni, że wszystko jest w porządku z twoim mieszkaniem: nie jest aresztowane ani zakazane, nie ma hipoteki ani długoterminowej umowy najmu. Wyciąg będzie zawierał anonimowe dane właścicieli, a także wartość katastralną. Usługa jest bezpłatna dla sprzedawców.

Jeżeli po zawarciu umowy sprzedaży kupujący ma problemy z mieszkaniem, może zaskarżyć zawarcie transakcji na drodze sądowej. Czasami okazuje się, że sprzedawca nie przekazał wszystkich informacji o przedmiocie, a gdyby braki zostały wykryte wcześniej, sprzedaż i zakup nie miałyby miejsca. Dlatego warto ostrzec kupującego o naprawdę ważnych punktach i skonsultować się z prawnikiem lub doświadczonym pośrednikiem w handlu nieruchomościami, jeśli na dowolnym etapie transakcji pojawią się wątpliwości.

9. Rozważ argumenty przemawiające za negocjacjami

Czasami kupujący próbują obniżyć cenę o 20-30% już podczas oglądania. Zdają sobie sprawę, że sprzedawca najprawdopodobniej zostawił pole do negocjacji i próbują ustalić granice.

Nie zgadzaj się na obniżkę ceny od razu. Wręcz przeciwnie, uzasadnij swoją figurę, pokaż inne opcje w swojej okolicy: niezbyt opłacalne, w najgorszym stanie, dalej od metra, szkół czy przedszkoli. Wyjaśnij, że nie spieszysz się, więc będziesz czekać na kupującego, który jest gotów zapłacić uczciwą cenę.

W rzeczywistości targowanie się jest dobre: potwierdza, że dana osoba jest zainteresowana transakcją. Przygotuj się na ustępstwa, ale jasno określ minimalną cenę, za jaką zgodzisz się na transakcję. W końcu Twoim celem jest nie tylko szybka sprzedaż mieszkania, ale także uzyskanie maksymalnych korzyści.

Czyniąc to, bądź obiektywny. Jeśli dach w domu przecieka, a sprzedajesz mieszkanie na ostatnim piętrze, warto nieco obniżyć cenę. Możesz również pomyśleć o rewizji, jeśli z reklam sprzedaży mieszkań wynika, że rynek spadł.

Ale kiedy kupujący proszą o dużą zniżkę tylko dlatego, że znaleźli tańszą opcję, nie musisz obniżać ceny swojego mieszkania. Gdyby inny obiekt był dla nich naprawdę interesujący i opłacalny, długo by się z tobą nie targował.

Anastasia Mazenko Pośrednik w obrocie nieruchomościami.

Kupujący może znaleźć prawie każdy powód do targowania się: na przykład w mieszkaniu nie montuje się okien metalowo-plastikowych, podłogi laminowane są rozbieżne, nie układa się płytek, mieszkanie znajduje się na pierwszym lub ostatnim piętrze. Ale praktyka pokazuje, że jeśli właściciel mocno stoi i chce sprzedać nieruchomość przynajmniej za określoną cenę, to kupujący będzie musiał się poddać - lub poszukać innych opcji. Dlatego lepiej od razu uwzględnić w cenie „pole manewru” i uwzględnić eliminację obiektywnie poważnych niedociągnięć.