Co musisz sprawdzić przed zakupem mieszkania na rynku wtórnym

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2023-12-17 04:07

Jeśli lekceważysz dokumenty, możesz zostać bez mieszkania i bez pieniędzy.

Kiedy kupujesz coś w sklepie, wystarczy, że sprzedawca chce Ci dać produkt, a Ty chcesz go kupić. W przypadku nieruchomości wszystko jest bardziej skomplikowane: transakcję można zakwestionować, jeśli okaże się, że jest oszukańcza lub podczas sprzedaży naruszono czyjeś prawa. Jednocześnie kupujący będzie najbardziej smutny: zostaną eksmitowani z mieszkania, pieniądze będą musiały zostać zwrócone przez sąd, a czasem nawet się z nimi pożegnać.

Aby temu zapobiec, sprawdź wszystkie dokumenty - i upewnij się, że oryginały lub kopie są poświadczone przez notariusza.

1. Wyciąg z USRN o głównych cechach obiektu

To bardzo ważny dokument zawierający informacje z Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości, który da Ci wiele przydatnych informacji.

Kim są właściciele

Wszyscy muszą zgodzić się na umowę, w przeciwnym razie można ją zakwestionować.

Czy są jakieś obciążenia?

Obiekt może zostać zastawiony bankowi z powodu hipoteki, wydzierżawionej z rejestracją umowy z Federalną Agencją Zarządzania Nieruchomościami, aresztowanej za długi. Jeśli tak, właściciele nie mają prawa nim rozporządzać. Umowa będzie nieważna.

Jakie są cechy mieszkania

Wyciąg z USRN będzie zawierał dokładny adres, numer katastralny, obszar. Plan techniczny mieszkania drukowany jest na ostatniej stronie. Możesz oszacować materiał filmowy pomieszczeń i zauważyć obecność przebudowy. To ostatnie jest szczególnie ważne, jeśli starasz się o kredyt hipoteczny – może nie zostać zatwierdzony.

Od kiedy właściciele posiadają mieszkanie?

Porównaj to z datą w tytule aktów (o nich poniżej).

Na podstawie jakiego dokumentu właściciel jest właścicielem mieszkania

W niektórych przypadkach ryzyko jest początkowo wyższe - jest to również omówione w klauzuli dotyczącej dokumentów tytułowych.

Wyciąg z USRN dostarczy właściciel. Możesz sam uzyskać okrojoną wersję.

Aby to zrobić, musisz zamówić wyciąg na stronie Rosreestr. Za dostarczenie dokumentu w formie elektronicznej będziesz musiał zapłacić 250. Uzyskanie informacji z rubli USRN. Należy również zamówić wypis w sprawie przeniesienia praw do nieruchomości – kosztuje tyle samo. W tym dokumencie zobaczysz, jak często i na jakiej podstawie zmieniali się właściciele mieszkania.

Jeśli w ciągu ostatniego roku lub dwóch nieruchomości kilkakrotnie zmieniały właściciela, jest to powód do ostrożności. W ten sposób zwykle ukrywane są nieuczciwe transakcje. Jeśli oszukany właściciel będzie mógł zakwestionować łańcuch transakcji za pośrednictwem sądu, mieszkanie zostanie mu zwrócone.

2. Dokumenty właściciela / s

Jeśli właściciel jest osobą dorosłą

Ważność paszportu

Powiedzmy, że właściciel zmienił paszport sześć miesięcy temu, informując policję, że zgubił stary. A teraz próbuje zawrzeć transakcję na nieważnym dokumencie, aby później go zakwestionować. To jest pełne problemów.

Więc z pomocą specjalnej służby Ministerstwa Spraw Wewnętrznych dowiedz się, czy dokumenty są ważne.

Dane paszportowe

Seria, numer, miejsce urodzenia i adres rejestracyjny będą potrzebne w celu porównania ich z danymi wskazanymi w innych dokumentach (ważne, aby wszystko się zgadzało). Jeśli właścicielowi udało się w tym czasie zmienić paszport, dane poprzedniej kopii są wskazane na przedostatniej stronie bieżącego.

Zwróć uwagę na imię, nazwisko i patronimię: rozbieżność co najmniej jednej litery w różnych dokumentach jest powodem, aby poprosić właściciela o ujednolicenie dokumentów. W przeciwnym razie może stać się powodem do sporu dotyczącego ważności transakcji.

Status rodziny

Jeden z małżonków nie może samowolnie rozporządzać wspólnie nabytym majątkiem bez zgody drugiego. Taka transakcja jest łatwa do zakwestionowania. Dlatego ważne jest, aby dowiedzieć się, czy właściciel jest żonaty i od kiedy. Te informacje przydadzą Ci się, gdy przejdziesz do dokumentów tytułowych.

Jeżeli dana osoba otrzymała mieszkanie w drodze spadku lub w prezencie, obecność małżonka nie ma znaczenia. Takiej własności nie uważa się za wspólnie nabytej.

Ale jeśli masz do czynienia z umową sprzedaży, zwróć uwagę na datę jej zawarcia. Właściciel może swobodnie dysponować mieszkaniem zakupionym przed ślubem. Jeśli kupił go po ślubie, paczka dokumentów musi zawierać poświadczoną notarialnie zgodę małżonka na sprzedaż. Teoretycznie można go zastąpić umową małżeńską, która w pojedynkę zabezpiecza prawo do rozporządzania przedmiotem dla właściciela. Ale za zgodą jest jeszcze spokojniej: umowa przedślubna jest czasem kwestionowana.

Jeżeli właściciel mieszkania jest rozwiedziony, a mieszkanie zostało zakupione w trakcie trwania małżeństwa, nadal można je uznać za wspólną własność. Tutaj potrzebujesz albo zgody, albo orzeczenia sądu w sekcji, zgodnie z którą nieruchomość została przekazana osobie, z którą planujesz zawrzeć transakcję.

Informacje o dzieciach

Samo w sobie nic ci nie powie. Ale jeśli właściciel ma dzieci, jest to powód do dodatkowych kontroli i wymagań dotyczących nowych dokumentów.

Jeśli mieszkanie zostało kupione na kredyt hipoteczny, kapitał macierzyński mógł zostać wykorzystany na jego spłatę. Nakłada to obowiązek zapewnienia dzieciom udziałów w mieszkaniu. Dlatego, jeśli wśród właścicieli są tylko rodzice, nie zostało to zrobione. Następnie transakcja może zostać zakwestionowana.

Aby temu zapobiec, poproś właściciela o zaświadczenie z Funduszu Emerytalnego, że kapitał macierzyński nie został wykorzystany na spłatę kredytu hipotecznego.

Jeśli właściciel jest osobą niepełnoletnią

W przypadku dzieci poniżej 14 lat spójrz na akt urodzenia, powyżej 14 lat - paszporty. Porównaj dane z tym, co podano w innych dokumentach.

Jeśli właścicielem jest dziecko, jego prawni przedstawiciele nie mogą tak po prostu sprzedać mieszkania. Wymagana jest zgoda władz opiekuńczych na transakcję. A jeśli właściciel mieszkania ma więcej niż 14 lat, to jego zgoda.

3. Dokumenty tytułowe

Nazwa dokumentu, na podstawie którego właściciel otrzymał prawo własności, znajduje się w wyciągu z USRN. Warto się temu przyjrzeć.

Umowa sprzedaży

Tutaj wszystko jest proste: jeśli obecny właściciel kupił mieszkanie od poprzedniego, potwierdza to odpowiednia umowa. Jeśli masz wyciąg z USRN dotyczący przeniesienia praw do obiektu nieruchomości, porównaj dane sprzedawcy z danymi wskazanymi w dokumencie. Poproś również o okazanie zaświadczenia o odbiorze mieszkania i paragonu sprzedającego na pieniądze. Dzięki temu poprzedni właściciel nie będzie miał żadnych skarg na obecnego.

Jeśli dom został kupiony z kredytem hipotecznym, możesz poprosić o zaświadczenie o spłacie.

Ogólnie rzecz biorąc, brak obciążeń w wyciągu z USRN wymownie wskazuje, że pożyczka została spłacona. Ale skoro jakiś dokument można sprawdzić, dziwnie byłoby o nim nie wspomnieć.

Umowa udziału kapitałowego w budowie

Jeśli właściciel nabył nieruchomość na etapie budowy, będzie miał w ręku dokładnie ten dokument, a po przekazaniu domu będzie miał również akt przyjęcia i przekazania mieszkania.

Świadectwo dziedziczenia

Kiedy mamy do czynienia z takim majątkiem, istnieje ryzyko, że nagle pojawi się pozbawiony majątku spadkobierca i spróbuje zakwestionować transakcję. Co więcej, im więcej czasu minęło od momentu dziedziczenia, tym mniejsze ryzyko popadnięcia w kłopoty. Przed zakupem najlepiej skonsultować się z prawnikiem.

Umowa darowizny

Lepiej jest też wspólnie ze specjalistą ocenić ryzyko związane z pozyskaniem podarowanego domu. Prawnik dowie się, czy zachowano formę i tryb zawarcia transakcji, czy właściciel jest legalnie właścicielem nieruchomości.

Umowa przeniesienia mieszkania

Jest wydawany, jeśli właściciel sprywatyzował to mieszkanie. W przypadku takich nieruchomości jest jedno zastrzeżenie. Jeżeli osoba zameldowana w mieszkaniu odmówi udziału w prywatyzacji, otrzymuje dożywotnie prawo do zamieszkania w nim do czasu dobrowolnego wymeldowania. W przeciwnym razie nie można go eksmitować nawet przez sądy. Dlatego ważne jest, aby upewnić się, że wymelduje się, zanim sprzedawca otrzyma pieniądze. Albo ryzykujesz kupnem mieszkania z najemcą.

Istnieją inne rodzaje dokumentów tytułowych, na przykład orzeczenie sądu, na mocy którego właściciel jest właścicielem obiektu. Ale z nimi lepiej natychmiast skontaktować się z prawnikiem, jeśli nie chcesz problemów.

4. Informacje o osobach zarejestrowanych w mieszkaniu

W klauzuli o umowie przeniesienia mieszkania na własność poruszyliśmy już częściowo temat tego, jak ważna jest wiedza, kto jest zarejestrowany w mieszkaniu. Rozważmy teraz to pytanie bardziej szczegółowo.

Oprócz tych, którzy odmówili prywatyzacji, zagrożenie dla transakcji i komfortowego mieszkania w zakupionym mieszkaniu stanowią następujący najemcy:

• wypisany z mieszkania do służby wojskowej lub leczenia w sanatorium;
• wykreślone z rejestru w związku z odbywaniem kary w miejscach pozbawienia wolności;
• uznane za brakujące;
• nieletni wysłani do szkoły z internatem.

Po powrocie zostaną zameldowani w poprzednim miejscu zamieszkania – czyli u Ciebie. Eksmisja na drodze sądowej może być możliwa, ale zajmie to dużo czasu i wysiłku.

Zwróć szczególną uwagę na zwolnionych nieletnich, aby dowiedzieć się, czy placówka opiekuńcza wyraziła na to zgodę.

Aby zrozumieć niuanse, musisz przejrzeć kilka odniesień. Lepiej być obecnym w momentach, w których właściciel je otrzymuje, aby zapewnić autentyczność dokumentów.

Świadectwo rejestracji w formularzu 9

Zawiera informacje o wszystkich, którzy są teraz zarejestrowani w mieszkaniu.

Archiwalne zaświadczenie o rejestracji zgodnie z formularzem 9

Ta wersja dokumentu pokazuje dynamikę rejestracji mieszkańców: kto był wcześniej zarejestrowany, kto został zwolniony i kiedy. Bardzo przydatny dokument, ale jest niuans. Często odmawiają jego udostępnienia osobom trzecim, w tym obecnym właścicielom mieszkania, ponieważ zawiera dane osobowe poprzednich mieszkańców. Jeśli nie udało się zdobyć archiwalnej „dziewiątki”, będziesz musiał popracować z tym, co masz i przejść bezpośrednio do formularza 12 pomocy.

Zaświadczenie o wyrejestrowaniu niektórych kategorii obywateli

Formularz 12 zawiera dane o tym, czy któryś z lokatorów został wypisany z mieszkania, co teoretycznie może stać się źródłem problemów. Idealnie, każda kolumna nie ma. W przeciwnym razie będziesz musiał znaleźć dodatkowe informacje na temat każdej osoby z osobna, a nawet odrzucić transakcję.

5. Świadectwa zdolności do czynności prawnych

Jeśli później okaże się, że sprzedawca nie był na trzeźwo myśląc i twardej pamięci, transakcja zostanie uznana za nieważną. Jesteś szczególnie zagrożony, jeśli sprzedawca jest w podeszłym wieku, ale generalnie nie możesz się od tego ubezpieczyć. Na przykład sprytny prawnik może udowodnić, że właściciel był chwilowo zrozpaczony z powodu leku na przeziębienie, ponieważ ten efekt uboczny jest wskazany w adnotacji.

Aby temu zapobiec, poproś sprzedawcę o przedstawienie zaświadczenia od psychiatry i narkologa, że jest zdrowy na umyśle i nie jest zarejestrowany jako narkoman.

Jeśli istnieją istotne powody do wątpliwości, poproś licencjonowanego eksperta, aby przeprowadził badanie bezpośrednio do transakcji.

6. Informacje o długach do remontu

Wszystkie długi za mieszkania i usługi komunalne pozostają u byłego właściciela mieszkania. Wyjątkiem jest remont. Jeśli sprzedawca za to nie zapłacił, dług trafi do Ciebie. Możesz sprawdzić nieobecność przy ostatniej wpłacie. Jeśli nie ufasz, poproś o certyfikat od firmy zarządzającej.

7. Pełnomocnictwo

Umowę sprzedaży najlepiej zawrzeć bezpośrednio z właścicielem. Ale właściciel nie zawsze jest obecny przy transakcji. W takim przypadku może wystawić pełnomocnictwo poświadczone notarialnie osobie, która będzie reprezentować jego interesy.

Transakcje z tym dokumentem są niebezpieczne, istnieje zbyt wiele czynników ryzyka. Jeśli zdecydujesz się na podobny krok, sprawdź następujące kwestie:

• Pełnomocnictwo uprawnia do sprzedaży mieszkania w imieniu właściciela.
• Dokument jest autentyczny - możesz się dowiedzieć na stronie Federalnej Izby Notarialnej.
• Pełnomocnictwo nie wygasło.
• Zawiera poprawny paszport i inne dane.
• Właściciel żyje i jest przy zdrowych zmysłach - pomoże w tym komunikacja wideo i zaświadczenia z poradni neuropsychiatrycznej.

Ale nawet jeśli wszystko jest w porządku, zastanów się trzy razy, zanim zdecydujesz się na taką ofertę.

O czym pamiętać

• Sprawdź wszystkie dokumenty. Nie bój się być natrętnym lub nudnym: ryzykujesz miliony.
• W razie wątpliwości skontaktuj się ze specjalistą. Lepiej być panikarzem niż zostać bez mieszkania i pieniędzy.
• Jeśli z każdym krokiem wątpliwości nie znikają, ale stają się silniejsze, odrzuć transakcję.

UPD. Tekst został zaktualizowany 17 listopada 2019 r. o bardziej istotne dane ze zweryfikowanych źródeł.