Co sprawdzić przed wynajmem mieszkania: od ogłoszenia do zawiłości umowy

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2023-12-17 04:07

Bardzo ważna instrukcja dla każdego, kto szuka nieruchomości na wynajem.

Etap 1. Wyszukiwanie mieszkania

Jeśli sam wybierzesz mieszkanie

Szukając mieszkania za pośrednictwem wyspecjalizowanej witryny ogłoszeniowej lub grupy w sieciach społecznościowych, ryzykujesz kontakt z oszustami. Aby nie dać się nabrać na ich sztuczki, musisz zwrócić uwagę na kilka ważnych punktów.

1. Średni koszt wynajmu mieszkania według Twoich kryteriów

Zbyt „słodkie” reklamy są często fałszywe. Przestronne studio z nowoczesnym remontem w samym centrum miasta, minuta spacerkiem od metra i za grosze? Bardzo wątpliwa propozycja.

2. Prośba o przelanie przedpłaty na kartę

Ten punkt często wynika z poprzedniego. Wzywasz ogłoszenie, które Ci się podoba, mówią Ci, że jest dużo osób, które chcą, a następnie proszą Cię o przeniesienie co najmniej kilku tysięcy, aby mieszkanie zostało z Tobą. Nie daj się zwieść temu: właśnie rozmawiałeś z oszustem.

Nigdy nie przekazuj pieniędzy nieznajomym jako depozyt bez osobistego spotkania.

3. Autentyczność zdjęć mieszkania

Aby upewnić się, że informacje z ogłoszenia są poprawne, sprawdź zdjęcia mieszkania pod kątem autentyczności. Można to zrobić na przykład poprzez.

Jeśli jedno i to samo mieszkanie jest publikowane w kilku wypożyczalniach, to nic wielkiego. Inna sprawa, kiedy w Internecie chodzą zdjęcia, a opis, adres mieszkania i osoba kontaktowa zmieniają się od czasu do czasu diametralnie.

4. Brak zdjęć mieszkania

Reklamy bez zdjęć wyglądają co najmniej dziwnie. W większości przypadków oznacza to, że coś jest nie tak z mieszkaniem lub taka przestrzeń życiowa w ogóle nie istnieje.

5. Częstotliwość umieszczania reklam

Zdarza się, że ta sama reklama wynajmu mieszkania pojawia się i znika z godną pozazdroszczenia częstotliwością. Dwa tygodnie temu mieszkanie było wynajmowane, potem wynajmowane, a miesiąc później znów wisi w obecnym. I tak w kręgu.

Oczywiście może nie chodzi o właściciela, ale o najemców. Cóż, człowiek nie ma szczęścia do lokatorów i tyle. Niemniej jednak często migające reklamy są alarmujące.

6. Osoba kontaktowa

Kto zajmuje się wynajmem mieszkania? Sam właściciel czy pośrednik? Jeśli nie chcesz płacić prowizji równej połowie lub nawet całej miesięcznej płatności, to reklamy od pośredników w handlu nieruchomościami nie są dla Ciebie odpowiednie.

Jeśli skontaktujesz się z pośrednikiem w handlu nieruchomościami

Pośrednicy mogą ułatwić Ci życie i pomóc Ci znaleźć wymarzone mieszkanie. Lub mogą być bardzo nerwowe, opróżniać portfel lub marnować czas. Oto kiedy uważać.

1. Pośrednik nie może podać nazwy firmy, której jest obecnie pracownikiem lub w której pracował wcześniej

Jeśli pośrednik twierdzi, że jest pracownikiem agencji, możesz skontaktować się bezpośrednio z firmą i wyjaśnić to.

Jeśli pośrednik jest prywatnym przedsiębiorcą, w każdym razie musi ci powiedzieć przynajmniej kilka firm, w których pracował wcześniej. Jeśli masz z tym trudności, możesz być przed oszustem.

2. Pośrednika nie interesuje kto iw jakim składzie będzie mieszkał w mieszkaniu

Prawie każdy właściciel przynajmniej z grubsza reprezentuje tego, kogo widzi jako najemcę, i powiadamia o tym pośrednika. Jeśli podczas rozmowy nie zostaniesz zapytany o liczbę lokatorów, obecność zwierząt i ciągłą pracę, to jest to dzwonek.

3. Pośrednik nie jest ekspertem w swojej dziedzinie

Trudno sobie wyobrazić, że pośrednik nie wie, jak wypisać rachunek za otrzymanie pieniędzy lub wypełnić umowę najmu. A jeśli nadal nie wiesz, to nie jest pośrednik w handlu nieruchomościami.

4. Przed podpisaniem umowy jesteś proszony o zapłacenie prowizji

Pośrednik otrzymuje prowizję dopiero po zawarciu transakcji. Jeśli musisz zapłacić z góry, nie poddawaj się i nie przelewaj środków.

5. Pośrednik zajmuje się tylko jednym mieszkaniem

Zazwyczaj pośrednik ma kilka obiektów w pracy. Podejrzliwe jest, gdy specjalista poświęca cały swój czas tylko jednemu mieszkaniu. Spróbuj wpisać swój numer telefonu w pasku wyszukiwania przeglądarki i zobacz, ile reklam Ci wyświetlają.

6. Pośrednik przedstawia się jako pracownik agencji prasowej

Po opłaceniu prowizji możesz podjechać do biura, zawrzeć umowę i uzyskać dostęp do bazy danych właścicieli.

Pośrednik nie pojedzie z Tobą na oględziny mieszkania i spotkanie z właścicielem, a jeśli wyjdzie to komuś z otrzymanej bazy, to po wstępnym uzgodnieniu spotkania wynajmujący w ostatniej chwili wszystko anuluje.

W takim przypadku nie będziesz mógł zwrócić pieniędzy, ponieważ podpisałeś umowę o świadczenie usług informacyjnych. Aby uzyskać sprawiedliwość, możesz udać się do prawników i spróbować złożyć wniosek w sądzie. Jednak nikt nie może zagwarantować pomyślnego wyniku. Dlatego dokładnie przestudiuj wszystkie dokumenty, na których złożyłeś swój podpis.

Etap 2. Pierwszy kontakt z właścicielem

Wybrałeś idealną, Twoim zdaniem, opcję i chętnie dzwonisz do właściciela, aby umówić się na spotkanie. Najpierw dowiedz się, czy naprawdę rozmawiasz z właścicielem, a nie z pośrednikiem w handlu nieruchomościami lub kimkolwiek innym. Nawet jeśli w reklamie było napisane, że mieszkanie jest wynajmowane bezpośrednio.

Zadaj właścicielowi kilka pytań. Na przykład, gdzie idą okna mieszkania lub na jakim piętrze jest.

Jeśli osoba się waha, może próbować cię oszukać. Właściciel niezwłocznie odpowie na takie pytania.

Jeśli uważasz, że wszystko jest w porządku, przejrzyj informacje wskazane w ogłoszeniu: określ koszt, konieczność wpłaty kaucji i płatności za ostatni miesiąc. Dowiedz się, na jak długo mieszkanie będzie wynajmowane, czy to naprawdę 10 minut do metra, a nie 30. Ogólnie porozmawiaj o wszystkich niuansach, które są dla Ciebie ważne.

Etap 3. Inspekcja mieszkań

1. Oceń wejście. Jego stan może wiele powiedzieć o lokatorach domu - Twoich potencjalnych sąsiadach.
2. Spróbuj spojrzeć na swoich sąsiadów i zapytaj, kto mieszkał w mieszkaniu przed tobą. Wskazane jest, aby zrobić to razem z właścicielem: jeśli najemcy sąsiednich mieszkań nie są nowicjuszami, rozpoznają właściciela, a Ty ponownie upewnisz się, że jest on właścicielem.
3. Przyjrzyj się uważnie łazience, zwłaszcza kanalizacji. Jeśli kran przecieka, warto natychmiast zwrócić na to uwagę właścicielowi.
4. Sprawdź stan mebla i oceń jego zużycie.
5. Zwróć uwagę na lokalizację punktów sprzedaży. Może być konieczne przestawienie mebli.
6. Jeśli masz alergię na zwierzęta, sprawdź, czy poprzedni mieszkańcy nie mieli kota lub psa.
7. Nie bądź leniwy, aby uwzględnić wszystkie urządzenia i sprzęt AGD, z których planujesz korzystać.
8. Sprawdź wszystkie przełączniki w mieszkaniu.
9. Zapytaj o dostępność internetu.
10. Sprawdź zamki, aby nie czekać pod drzwiami, aż wejdziesz do środka. Jeśli jest kilka zamków, a klucz otrzymujesz tylko z jednego, ustal przyczynę. Właściciel może powiedzieć, że zamek był od dawna złamany i nie był używany. Musisz nalegać na wymianę lub naprawę i poprosić o komplet kluczy.
11. Upewnij się, że plomby na licznikach są nienaruszone.
12. Sprawdź stan drzwi i okien balkonowych, jeśli nie chcesz zamarzać zimą.
13. Doceń wyciszenie w całym mieszkaniu.

Jeśli żadne z powyższych w mieszkaniu nie przeszkadza, możesz przystąpić do sporządzenia umowy.

Etap 4. Zawarcie umowy

Jakie dokumenty właściciela należy sprawdzić

Jeśli mieszkanie ma jednego właściciela

Przy zawieraniu umowy najmu poproś właściciela, aby pokazał ci:

• paszport;
• świadectwo własności lub wyciąg z USRN.

Musisz upewnić się, że mieszkanie należy do osoby, która przedstawiła się jako właściciel mieszkania.

Arthur Ustimov Założyciel i dyrektor generalny usługi zarządzania wynajmem Arendatika

Jednym z najczęstszych rodzajów oszustw na rynku jest wynajmowanie cudzego mieszkania. Mieszkanie może wynająć „przyjaciel” właściciela mieszkania, który zamieszkał w nim tylko na kilka dni.

Jeśli nie sprawdziłeś dokumentów dotyczących nieruchomości, ryzykujesz nie tylko utratę pieniędzy, ale także pozostawienie na ulicy.

Jeśli jest kilku właścicieli

Oprócz paszportu i zaświadczenia o własności musisz uzyskać pisemną zgodę na wynajęcie mieszkania od wszystkich właścicieli, a także od tych, którzy są zameldowani w mieszkaniu.

Jeżeli w mieszkaniu zameldowany jest daleki krewny, może on przyjść do wynajętego przez Ciebie mieszkania i w nim zamieszkać. W takim przypadku umowa najmu będzie ważna, ale nikt nie może zabronić zamieszkania w nim osobie zameldowanej w mieszkaniu.

Arthur Ustimov Założyciel i dyrektor generalny usługi zarządzania wynajmem Arendatika

Jeśli mieszkanie jest własnością małżonków

Ivaschenko Srbuhi Sargisovna Wiodący prawnik Europejskiej Służby Prawnej

Najpierw musisz dowiedzieć się, czy mieszkanie jest współwłasnością czy współwłasnością.

W przypadku ubezpieczenia możesz dowiedzieć się o istnieniu umowy małżeńskiej i zapoznać się z jej warunkami. Jeśli mieszkanie należy do jednego z małżonków, zgoda drugiego nie jest wymagana. W przypadku współwłasności konieczne będzie uzyskanie zgody każdego właściciela.

Na co zwrócić uwagę przy sporządzaniu umowy

Umowa najmu to dokument, który pomoże Ci uniknąć niepotrzebnych konfliktów, dlatego bardzo ważne jest odpowiedzialne podejście do jej przygotowania. Haker życia powiedział ci już, jak to zrobić poprawnie, więc skupimy się tylko na najważniejszych punktach.

Dane obowiązkowe

• Przedmiotem umowy jest mieszkanie. Musisz podać pełny adres, powierzchnię i liczbę pokoi.
• Stronami umowy są właściciel domu (lub jego pełnomocnik poświadczony notarialnie) oraz najemca.
• Dane paszportowe oraz informacje o miejscu zameldowania – zarówno właściciela mieszkania, jak i najemcy.

Okres obowiązywania umowy i tryb płatności

Wskaż warunki umowy i okres, w którym masz obowiązek płacić czynsz. Zwróć uwagę na sankcje za naruszenie kolejności płatności. Na przykład możesz mieć tygodniowy okres na spłatę długu, po którym właściciel ma pełne prawo do eksmisji z mieszkania.

Fakt płatności należy odnotować: przy płatności gotówką poproś o pokwitowanie od właściciela, a przy przelewie na kartę poproś o wyciąg bankowy.

Cel płatności musi zawierać link do Twojej umowy. Na przykład: wypłata z tytułu umowy o pracę nr 1 z dnia 1 stycznia 2018 r. na czerwiec 2018 r.

Ponadto umowa musi zawierać kwotę, którą przekazałeś właścicielowi podczas zameldowania. Może to być opłata za pierwszy i ostatni miesiąc zamieszkania, a także kaucja ubezpieczeniowa - gwarancja, że w przypadku zniszczenia nieruchomości przez najemcę, właściciel mieszkania otrzyma odszkodowanie materialne.

Właściciel może zatrzymać całość lub część kaucji, w zależności od wielkości wyrządzonych szkód. Jeśli podczas oględzin mieszkania wszystko jest w porządku, kaucja ubezpieczeniowa jest zwracana najemcy w całości. Wygodna dla każdej ze stron wysokość kaucji jest negocjowana przy zawarciu umowy.

Procedura eksmisji

Szczególną uwagę należy zwrócić na zasady eksmisji z mieszkania. Powinny być wygodne dla każdej strony.

Czasami umowy wskazują, że najemca ma tylko kilka dni na wyprowadzkę i poszukiwanie nowego mieszkania. A niektóre umowy najmu przewidują nawet kary za życie najemcy krócej niż pewien okres.

Arthur Ustimov Założyciel i dyrektor generalny usługi zarządzania wynajmem Arendatika

Częstotliwość wizyt właściciela

Częste wizyty niespodzianki właścicielki przynoszą niewiele radości. Nie możesz jednak zabronić mu odwiedzania własnego mieszkania. Omów częstotliwość wizyt, która jest wygodna dla was obojga, ustal, jak długo właściciel powinien was ostrzegać i zapisz uzgodnienia w dokumencie.

Kanały komunikacji

W umowie należy podać adresy e-mail lub numery telefonów obu stron – w zależności od wybranego kanału komunikacji. Na pewno lepiej jedno i drugie.

Nie usuwaj korespondencji z wynajmującym w celu odwołania się do niej w przypadku braku porozumienia.

Inwentaryzacja kosztowności i odczytów liczników

W akcie przyjęcia i przekazania mieszkania, który jest dołączony do umowy, należy dołączyć spis rzeczy wartościowych. Jeśli po przyjeździe wpłaciłeś kaucję, istnieje ryzyko, że jej nie odzyskasz. Musisz sprawdzić całe mieszkanie. A im ostrożniej, tym lepiej. Wiesz już, na co zwrócić uwagę podczas badania mieszkania.

Najbezpieczniej będzie sfotografować wszystkie znalezione wady, aby nie zostały one Ci przypisane podczas wyjazdu. A zdjęcia można wydrukować i dołączyć do aktu.

Ustawa bezwzględnie musi zawierać odczyty poszczególnych liczników wody i energii elektrycznej w momencie odprawy.

Remont i planowane zmiany w mieszkaniu

Zrób listę zmian, które planujesz wprowadzić do wnętrza, a także wyposażenia lub mebli, które zamierzasz kupić. Uzgodnij maksymalną kwotę i zdecyduj, w jaki sposób zostanie dokonana płatność: tylko przez właściciela, samodzielnie lub 50/50.

Zaleca się wcześniejsze określenie warunków nierozłącznych i rozdzielnych ulepszeń w umowie lub sporządzenie dodatkowej umowy później. Jednocześnie wskazane jest zastrzeżenie w umowie zwrotu rzeczy właścicielowi, z uwzględnieniem naturalnego zużycia.

Arthur Ustimov Założyciel i dyrektor generalny usługi zarządzania wynajmem Arendatika

Wskazać w umowie, kto płaci za awarię sprzętu AGD. Niestety podczas pierwszego przeglądu nie można mieć stuprocentowej pewności, że urządzenia są w idealnym stanie technicznym, a udowodnienie, że awaria nastąpiła w wyniku normalnego zużycia, a nie niewłaściwej eksploatacji, może być utrudniona.

Jeśli zauważysz, że urządzenie oddycha w ogniu, poinformuj o tym właściciela i dokonaj wspólnie przeglądu, a następnie uzgodnij umowę w dokumencie. W przeciwnym razie, jeśli zdarzy się awaria, możesz potrzebować wiedzy specjalisty, aby udowodnić, że nie brałeś udziału w usterce.

Mieszkanie w mieszkaniu

Nie zapomnij wskazać w umowie tych, którzy będą mieszkać z tobą w mieszkaniu. Daj nam również znać, jeśli masz jakieś zwierzęta. Nie powinieneś kłamać w takich sprawach: z dużym prawdopodobieństwem zostaniesz przyłapany na kłamstwie, a konsekwencje będą bardzo smutne.

Kiedy warto zrezygnować z najmu?

Najbardziej niepokojącym sygnałem jest odmowa przedstawienia aktów własności. Są duże szanse, że mieszkanie nie jest w porządku.

Problemem może być również mieszkanie, którego właściciel zbytnio martwi się o swoją własność. Tacy właściciele mogą przychodzić do Ciebie zbyt często, aby sprawdzić bezpieczeństwo swojego majątku, co oczywiście będzie powodować dyskomfort.

Arthur Ustimov Założyciel i dyrektor generalny usługi zarządzania wynajmem Arendatika

Warto zwrócić uwagę na zachowanie właściciela. Niepokojąca jest nadmierna nerwowość i nierozsądny pośpiech w zawieraniu umowy. Jeśli zostaniesz poproszony o jak najszybsze podpisanie dokumentów, nie pozwól ci sprawdzać przydatności sprzętu gospodarstwa domowego i naprawiać usterek, to jest kolejny dzwonek.

Nie spiesz się, dokładnie przestudiuj umowę, zadawaj pytania i omawiaj problematyczne punkty. Sprawdź, co jest konieczne. Ważne jest dla Ciebie, aby mieszkać w mieszkaniu wygodnie, a wszelkie trudności były zminimalizowane. Właściciel chce, aby jego przestrzeń mieszkalna pozostawała w należytym stanie, a także nie chce być uczestnikiem regularnych konfliktów. Oceniacie się nawzajem - w porządku. I w tym przypadku słuszne jest wygospodarowanie wystarczającej ilości czasu na załatwienie formalności i oględziny mieszkania.