Jak kupić mieszkanie i nie żałować: porady ekspertów

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2023-12-17 04:07

Wspólnie z ekspertem od nieruchomości dowiedzieliśmy się, na co zwrócić uwagę przy zakupie, po co to brać i jak postępować, jeśli wśród właścicieli są osoby nieletnie.

Na co zwrócić uwagę przy wyborze domu

Infrastruktura powiatowa

Teren powinien być samowystarczalny, aby większość obiektów, które będziesz regularnie odwiedzał, znajdowała się, jeśli nie w zasięgu spaceru, to przynajmniej jeden lub dwa przystanki od Twojego domu. Minimalny zestaw to supermarket (a najlepiej kilka na raz, żeby nie stać w kolejkach), apteka i przychodnia. Jeżeli rodzina już ma lub ma mieć dzieci, w pobliżu powinna znajdować się również szkoła i przedszkole. Szukaj dalej zgodnie ze swoimi potrzebami. Ktoś potrzebuje klubu fitness niedaleko domu, ktoś potrzebuje parku do biegania lub wyposażonego obszaru, w którym można spacerować i trenować psa.

Przy badaniu mieszkania radzę postępować od ogółu do szczegółu. Najpierw przyglądamy się okolicy (ogólne), potem domowi i jego otoczeniu, a dopiero potem mieszkaniu (prywatne). Dowiedz się, co jest w okolicy, czy w pobliżu jest niezbędna infrastruktura i tereny zielone. Upewnij się, że w okolicy nie ma niebezpiecznych branż.

Infrastruktura wokół mieszkalnictwa drugorzędnego jest często lepsza niż na nowych obszarach. Jeśli kupujesz dom w nowym budynku, sprawdź jak będzie się rozwijał teren. Dobrze, żeby deweloper zadbał o komfort kupujących i przewidział w projekcie nie tylko sklepy na pierwszych piętrach domów, ale także szkołę z przedszkolem w zasięgu spaceru.

Avito zebrało więcej na temat sprzedaży mieszkań z całej Rosji - od właścicieli są zarówno nowe budynki, jak i mieszkania drugorzędne. Korzystając z filtrów, możesz szybko znaleźć wygodną opcję: wybierz obszar miasta, powierzchnię mieszkania i liczbę pokoi, rodzaj domu i pożądane piętro - w wyszukiwaniu pojawią się tylko odpowiednie oferty wyniki.

Szukaj reklam oznaczonych jako „Wyświetlanie online”: oznacza to, że sprzedawca lub właściciel jest gotowy, aby zabrać Cię na wycieczkę po mieszkaniu za pomocą łącza wideo za pomocą dogodnego kanału - na przykład Skype lub WhatsApp. Ponadto możesz poprosić właściciela nieruchomości o zademonstrowanie stanu wejścia, windy i sąsiedniego terytorium.

Dostępność komunikacyjna

Kiedy musisz wrócić do domu z trzema transferami, neguje to radość z zaoszczędzonych pieniędzy i udanego rozplanowania mieszkania. Lokalizacje odizolowane od głównych arterii komunikacyjnych mogą nie być tak atrakcyjne, jak obiecywał sprzedawca. Relatywnie mówiąc, jeśli tylko jedna droga prowadzi do tego obszaru, przygotuj się na regularne korki. Rano i wieczorem będzie kompletnie zapchany samochodami.

Spróbuj dojeżdżać z przyszłego domu do pracy iz powrotem w godzinach szczytu i sprawdź, czy transport publiczny kursuje regularnie. Warto to zrobić, nawet jeśli podróżujesz głównie prywatnym samochodem. Czasami łatwiej jest zaoszczędzić czas i wrócić do domu autobusem, niż utknąć w korku. Należy jednak pamiętać, że w dużych miastach prawdopodobieństwo utknięcia w korku jest bardzo duże w przypadku naziemnego transportu publicznego. W takim przypadku skup się na tym, jak szybko i wygodnie dotrzesz tam metrem lub pociągiem.

Na koniec spójrz na okolicę oczami stałego mieszkańca, a nie gościa. Czy łatwo jest przejść z najbliższego przystanku autobusowego i stacji metra do domu, czy też trzeba przedzierać się przez pustkowia, na których nie ma latarni? Czy jest zorganizowany parking, czy podwórko jest pełne samochodów? To wszystko drobiazgi, ale wpływają na komfort życia, dlatego czasami lepiej nie oszczędzać i wybrać opcję, choć droższą, ale w dogodnym miejscu.

Stan domu

Nie ograniczaj się do oględzin mieszkania i dokładnie przestudiuj wejście, dom i okolicę.

Alena Kwacz

Zbadaj dom z zewnątrz, ustal, gdzie jest mieszkanie i sprawdź, czy nie ma uszkodzeń ścian. Spójrz tam, gdzie wychodzą okna, czy w pobliżu znajdują się lokale gastronomiczne i całodobowe lokale zakłócające spokój.

Zwróć uwagę na stan dróg dojazdowych i chodników – jeśli nawet w ciepłym sezonie będziesz musiał manewrować między wybojami, zimą droga zamieni się w tor przeszkód. Zobacz, jak zaaranżowany jest dziedziniec: czy są ławki i miejsce do uprawiania sportu, plac zabaw.

Alena Kwacz

Nie będzie zbyteczne komunikowanie się z najbliższymi sąsiadami z pobliskich mieszkań i sprawdzanie, jaka jest populacja domu. Zwróć uwagę na stan grup wind i wind. Jeśli w domu jest zsyp na śmieci, powinieneś sprawdzić u sąsiadów, czy nie ma owadów i gryzoni, a także dowiedzieć się, jak działają media i HOA lub firma zarządzająca.

Stan mieszkania

Nie daj się zwieść świeżym naprawom - może kryć się za nim wadliwe okablowanie, nieszczelne rury lub nielegalna przebudowa. Zbadaj mieszkanie w ciągu dnia: w ten sposób możesz docenić naturalne światło i zauważyć drobne defekty, takie jak ślady przecieków. Nawiasem mówiąc, lepiej wybrać opcje z oknami od strony południowo-zachodniej lub południowo-wschodniej, jeśli chcemy, aby pomieszczenia były jasne w ciągu dnia.

Alena Kwacz

Wewnątrz mieszkania zwróć uwagę na ewentualne przecieki i przebudowy, które naruszają elementy konstrukcyjne pomieszczenia. Sprawdź przepływ zimnej i ciepłej wody - w niektórych domach jest to problem nie do naprawienia. Polecam zajrzeć do rachunków za rachunki za media i za kilka miesięcy remontu. Niektóre stowarzyszenia właścicieli domów oferują takie opcje, jak nadzór wideo lub ochrona i sprzątanie w mediach. Powoduje to znaczną wysokość miesięcznych rat.

Jeśli dokonujesz inspekcji mieszkania w zimnych porach roku, dotknij baterii i przesuń dłonią po ścianach graniczących z ulicą - nie powinny być zimne. W kuchni i łazience należy sprawdzić wentylację. Przymocuj kartkę papieru do otworu wentylacyjnego - jeśli jest przyciągany do otworu wentylacyjnego, wszystko jest w porządku.

Zbadaj okna i balkon. Należy pamiętać, że wokół otworów okiennych nie ma smug ani śladów pleśni, ani nie ma dmuchania z pęknięć. Sprawdź, czy łatwo jest całkowicie otworzyć ramki i przejść na tryb wentylacji. Jeśli okna wychodzą na głośną ulicę, upewnij się, że dobrze zagłuszają dźwięki z zewnątrz.

Spójrz na stan podłogi, ścian i sufitu. Jeśli na suficie znajdują się dziwne plamy i smugi, najprawdopodobniej są to skutki powodzi. Nadal można negocjować z sąsiadami z góry, ale kiedy mieszkanie znajduje się na ostatnim piętrze i winę za to przecieka dach, trudniej będzie naprawić sytuację. Przejdź przez pokoje i sprawdź, czy podłoga nie skrzypi ani nie ugina się pod stopami. Zbadaj rogi - jeśli widzisz szare plamy na tapecie, to pleśń. Będziemy musieli go wyjąć i ponownie naprawić.

Co sprawdzić przed zakupem

Wyciąg z USRN

Bez uwzględnienia informacji z Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości ryzykujesz utratę pieniędzy, jeśli na przykład mieszkanie zostanie sprzedane bez powiadomienia jednego z właścicieli. Z wyciągu dowiesz się, ilu właścicieli faktycznie ma mieszkanie i jakie są jego cechy: w ten sposób możesz poznać dokładny materiał i porównać pomieszczenie z planem technicznym - nigdy nie wiadomo, nagle właściciele zorganizowali nieskoordynowaną przebudowę.

Alena Kwacz

Ważne jest, aby zrozumieć, czym jest niespójna przebudowa. Jeśli zostało to przeprowadzone kosztem przegród wewnętrznych w mieszkaniu, a ściany nośne nie zostały naruszone, należy zamówić nowy paszport techniczny z Biura Inwentaryzacji Technicznej (WIT), który potwierdzi integralność elementy konstrukcyjne. Kiedy dom z kuchenką gazową łączy kuchnię z pomieszczeniem, zalegalizować układ można jedynie poprzez przywrócenie kuchni jej pierwotnego wyizolowanego wyglądu - na przykład poprzez odrestaurowanie drzwi i ścian.

Jeśli w mieszkaniu zostały przeniesione strefy mokre, takie zmiany nie mogą być zalegalizowane. W przyszłości grozi to tym, że przy sprzedaży domu na kredyt hipoteczny rzeczoznawca niezależnej firmy rzeczoznawczej odmówi zatwierdzenia obiektu. Będziemy musieli poczekać na osoby, które są gotowe kupić mieszkanie z przebudową za gotówkę. W związku z tym spada wartość rynkowa nieruchomości i zawęża się krąg nabywców – 80% transakcji nieruchomościami jest realizowanych z udziałem hipotek.

Wyciąg pokaże również, czy mieszkanie ma jakieś obciążenia. Na przykład nieruchomość może zostać zajęta za długi lub zastawiona na rzecz banku. Kupno takiego mieszkania nie zadziała.

Avito chroni interesy sprzedawców i kupujących oraz zapewnia, że transakcje są uczciwe i przejrzyste. Przed zakupem możesz sprawdzić nieruchomość tutaj: raport z USRN i upewnić się, że wszystko jest w porządku z mieszkaniem. Raport pomoże Ci ustalić wartość katastralną obiektu, na podstawie której naliczany jest podatek od nieruchomości, wskaże liczbę właścicieli i historię ich zmian, a także obecność obciążeń - np. umowa kredytu hipotecznego, aresztu lub dzierżawy. Wszystko to pomoże zmniejszyć ryzyko przy zakupie. Dla kupującego raport kosztuje 299 rubli.

Dla sprzedawców wydanie odpisu będzie bezpłatne, wszystkie koszty pokrywa Avito. Dane osobowe w raporcie nie są ujawniane: nie ma numeru lokalu ani nazwisk właścicieli. Taki wyciąg pomoże szybko i z zyskiem sprzedać dom - jeśli kupujący zobaczy, że z przedmiotem wszystko jest w porządku, jest bardziej prawdopodobne, że zgodzi się na transakcję.

Dokumenty tożsamości właściciela

To ubezpieczenie od kolizji z oszustami: jeśli kupisz mieszkanie od osoby, która udaje jej właściciela, będziesz musiał poradzić sobie z rzeczywistym właścicielem nieruchomości. Ministerstwo Spraw Wewnętrznych ma taki, za pomocą którego można sprawdzić, czy paszport jest ważny. Upewnij się, że jego seria i numer, a także nazwisko, imię i nazwisko właściciela zgadzają się z tymi wskazanymi w dokumentach mieszkania. Jeśli po zakupie domu właściciel zmienił paszport, zajrzyj na jego przedostatnią stronę - zawiera informacje o wydanych wcześniej paszportach.

Sprawdź to ze stanem cywilnym właściciela. Jeśli kupił mieszkanie, gdy był w związku małżeńskim, to mieszkanie jest uważane za wspólną własność. Sprzedaż mieszkania bez zgody współmałżonka nie zadziała, więc poproś o notarialną zgodę na sprzedaż. Jeśli właściciel jest rozwiedziony, przyda się również orzeczenie sądu o podziale majątku wspólnego.

Alena Kwacz

Tutaj trzeba zwrócić uwagę nie tylko na to, kiedy mieszkanie zostało kupione, ale także na formę płatności. Jeżeli dom został zakupiony na tydzień przed ślubem na kredyt hipoteczny lub na raty, a w małżeństwie małżonkowie dokonywali wspólnych opłat, to na takie mieszkanie konieczna jest zgoda męża lub żony, gdyż część środków na spłatę wykorzystano dług z budżetu ogólnego. Okres przedawnienia po rozwodzie wynosi trzy lata, po tym okresie zgoda nie jest wymagana.

Wyjątkiem są sytuacje, gdy obecny właściciel otrzymał mieszkanie w prezencie lub odziedziczył je będąc w związku małżeńskim. Taka własność należy tylko do niego.

W przypadku niepełnoletnich właścicieli warto sprawdzić metrykę lub paszport i porównać dane z informacjami w dokumentach mieszkaniowych.

Alena Kwacz

Jeśli w mieszkaniu zarejestrowane są niepełnoletnie dzieci, to przed transakcją można je wypisać w dowolne inne miejsce. Jednocześnie konieczne jest wskazanie alternatywnego adresu, dziecka nie można wypisać „donikąd”. Jeżeli rodzice mają różne adresy rejestracyjne, na zwolnienie dziecka wymagana jest zgoda drugiego rodzica.

Gdy małoletnie dzieci są właścicielami części nieruchomości lub przedmiotu w całości, wymagana jest zgoda władz opiekuńczych. Zadbają o to, aby nowe mieszkanie nie pogarszało warunków życia dziecka oraz posiadało odpowiednie parametry techniczne i inne, takie jak powierzchnia mieszkania, powierzchnia jego lokalizacji, dostęp do placówek oświatowych.

Tytuły własności

Są to również te legalne. Na przykład, jeśli właściciel domu sprywatyzował go, takim dokumentem będzie umowa przeniesienia mieszkania na własność. Przy zakupie przedmiotu własność potwierdza umowa kupna-sprzedaży zawarta z poprzednim właścicielem. Musi być dołączony akt przyjęcia i przekazania nieruchomości oraz pokwitowanie od byłego właściciela wpłaty pieniędzy.

Jeśli właściciel mieszkania kupił je w trakcie budowy domu, dokumentem własności będzie umowa o współuczestnictwo w budowie wraz z aktem odbioru i przekazania gotowego mieszkania.

W przypadku, gdy własność jest potwierdzona umową podarunkową lub świadectwem dziedziczenia, przed zakupem lepiej skonsultować się z prawnikiem. Na przykład mogą pojawić się nieuwzględnieni spadkobiercy, którzy żądają udziału w mieszkaniu, a oszukańczy program może być zamaskowany jako umowa podarunkowa.

Zapytania o zarejestrowanych w mieszkaniu

Potrzebne będzie zaświadczenie o zameldowaniu na formularzu nr 9 - pokazuje kto jest w tej chwili zarejestrowany w pokoju. Możesz również wystawić zaświadczenie archiwalne, aby dowiedzieć się, kto był wcześniej zameldowany w mieszkaniu, a także sprawdzić, czy wśród tych osób są osoby tymczasowo zwolnione. Jeśli są, lepiej skontaktować się z prawnikiem.

Potrzebne jest również zaświadczenie o wymeldowaniu na formularzu nr 12. Na liście znajdują się osoby, które z tego czy innego powodu zostały wypisane z mieszkania: na przykład przebywają w zakładzie medycznym, odsiadują karę więzienia lub zaginiony. Jeśli w każdej kolumnie jest „nie”, wszystko jest w porządku, w przeciwnym razie sprawdź z właścicielem, co się teraz dzieje z tymi osobami.

Alena Kwacz

Jeżeli po otrzymaniu zaświadczenia na formularzu nr 12 okazało się, że w mieszkaniu jest zameldowana osoba, która aktualnie przebywa w więzieniu, radzę nie zajmować się tym obiektem. Po odbyciu kary obywatel ma prawo zameldować się w swoim poprzednim miejscu zamieszkania.

Świadectwa zdolności prawnej

Jeżeli sprzedający został ograniczony przez sąd w zdolności do czynności prawnych lub nie rozumiał sensu swoich działań, transakcja może zostać uznana za nieważną.

Alena Kwacz

Jeżeli osoba zameldowana w mieszkaniu okaże się ubezwłasnowolniona, należy mieć na uwadze, że ta kategoria osób przechodzi procedurę egzaminacyjną w sądzie. Podczas egzaminu musi zostać stwierdzona niezdolność obywatela. Ponadto wyznacza się również opiekuna, który reprezentuje interesy podopiecznego i zapewnia, że przesiedlenie odbywa się zgodnie z prawem.

Aby być bezpiecznym, poproś właściciela mieszkania o zaświadczenie od psychiatry i narkologa - to dowód, że jest trzeźwy i nie jest zarejestrowany. Możesz zaprosić specjalistę do przeprowadzenia ankiety bezpośrednio przy transakcji.

Pełnomocnictwo

Kupowanie mieszkania nie od właściciela, ale od jego pełnomocnika upoważnionego do dysponowania nieruchomością jest raczej ryzykowne. Ale jeśli nie ma innych opcji, upewnij się, że wszystko jest w porządku dzięki pełnomocnictwu. Musi być poświadczony notarialnie, a wątpliwości co do autentyczności dokumentu można wyeliminować przy pomocy Federalnej Izby Notarialnej. Porównaj dane głównego zobowiązanego i przedstawiciela z danymi zawartymi w ich paszportach. Jeśli zleceniodawca nie może przyjść do transakcji i pokazać paszportu, poproś o przesłanie poświadczonej notarialnie kopii. Pamiętaj, aby zwrócić uwagę na okres ważności pełnomocnictwa i dowiedzieć się, jakie uprawnienia ma przedstawiciel - być może nie jest on uprawniony do zawierania transakcji w imieniu zleceniodawcy.