Wynajęcie mieszkania lub zaciągnięcie kredytu hipotecznego: co jest bardziej opłacalne

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2023-12-17 04:07

Szczegółowa analiza z przykładami i obliczeniami.

Porównując kredyty hipoteczne z wynajmem nieruchomości, aspekt materialny zwykle schodzi na dalszy plan. Uczestnicy dyskusji dowiadują się, co jest lepsze: zapłać cudzemu wujkowi, czy podaj się w niewolę banku, przepłacaj, ale dla siebie, czy ciągle przemieszczaj się w poszukiwaniu bardziej dochodowych opcji. Ale jeśli opuścisz sentyment i przejdziesz do liczb, sytuacja stanie się jaśniejsza.

Czynsz i kredyt hipoteczny w liczbach

Zmiany cen nieruchomości i mieszkań na wynajem, a także wysokość inflacji w długim okresie można przewidzieć tylko w przybliżeniu, przez co obliczenia będą niedokładne. A jednak liczby są bardziej wymowne niż słowa.

Średnia ważona oprocentowanie kredytów hipotecznych w kwietniu tego roku, według Banku Centralnego, wyniosła 9, 64%. Według analityków Domofond.ru wynajęcie mieszkania w marcu 2018 roku było średnio o 0,7% tańsze niż w grudniu 2017 roku. Jednak dla ścisłości przyjmiemy, że wynajmujący zwiększy wpłaty o 5% rocznie.

Do obliczeń weźmy centrum regionalne, miasto liczące milion mieszkańców Wołgograd i federalne miasto St. Petersburg.

Wołgograd

Hipoteka

Według Domofond.ru średnia cena dwupokojowego mieszkania w Wołgogradzie wynosi 2 365 695 rubli. Rozważ sytuację, jeśli zgromadziłeś opłatę początkową w wysokości 15%, 25% i 50% wartości mieszkania i zaciągnąłeś hipotekę w wysokości 9,64% rocznie na okres 10 lat.

Zaliczka, ruble	Opłata miesięczna, ruble	Nadpłata, ruble	Całkowita cena mieszkania, ruble
354 854, 15%	26 176	1 130 060	3 495 755
591 250, 25%	23 088	996 818	3 361 818
1 182 500, 50%	15 392	664 546	3 029 546

W kalkulacjach nie uwzględniono dodatkowych kosztów usług powiązanych w postaci ubezpieczenia mieszkania i osoby, która wzięła kredyt hipoteczny oraz rekompensaty w postaci odliczenia podatkowego.

Załóżmy, że ceny nieruchomości będą rosły o 5% rocznie, to za 10 lat mieszkanie będzie kosztować 3,67 mln rubli.

Wynajem

Średni koszt wynajmu dwupokojowego mieszkania w Wołgogradzie wynosi 15 845 rubli miesięcznie. Jeśli właściciel podniesie czynsz o około 5% rocznie, to za 10 lat najemca będzie musiał płacić 24 556 rubli miesięcznie. W sumie na przestrzeni lat zapłaci za życie 2 389 344 rubli. Za różnicę między kosztem kredytu hipotecznego z zaliczką w wysokości 15% a czynszem najemca może wynająć mieszkanie w przewidywanej cenie 2028 r. na kolejne trzy lata i dziewięć miesięcy.

Przy średniej pensji w Wołgogradzie wynoszącej 28 483 rubli, zarówno czynsz, jak i spłata kredytu hipotecznego wydają się możliwe dla rodziny z dwoma pracującymi dorosłymi osobami.

Warto również wziąć pod uwagę, że najemca ma niewydane oszczędności na zadatek (jeśli w ogóle), które może odłożyć w banku na odsetki. Według Banku Centralnego średnia ważona stopa depozytów z terminem zapadalności od roku do trzech lat w 2018 r. wynosi 6,41%. W ciągu 10 lat wskaźnik zmieni się kilkakrotnie, ale do obliczeń posłużymy się tą konkretną liczbą. Obliczenia nie uwzględniają kapitalizacji.

Zaliczka (oszczędności), ruble	Kwota za 10 lat, ruble
354 854, 15%	582 315
591 250, 25%	970 241
1 182 500, 50%	1 940 482

W związku z tym za 10 lat najemca nie tylko wyda mniej, ale także zarobi na lokacie.

Czynsz i oszczędności

Z poprzedniego akapitu jasno wynika, ile dana osoba będzie w stanie zgromadzić na depozycie za 10 lat, jeśli nadal będzie wynajmować dom.

Największe szanse na zaoszczędzenie na mieszkaniu i kupno go bez kredytu hipotecznego ma osoba, która ma połowę ceny mieszkania, ale tylko wtedy, gdy cena nieruchomości się nie zmieni.

Za 10 lat 425.213 rubli nie wystarczy mu na zakup mieszkania. Aby mieć całą kwotę pod ręką we właściwym czasie, będzie musiał zaoszczędzić nieco ponad 3,5 tysiąca rubli miesięcznie.

Za pięć lat będzie miał na swoim depozycie 1 561 491 rubli. Aby kupić mieszkanie w tym czasie, osoba musi odłożyć 13, 4000 miesięcznie przez wszystkie pięć lat. Wraz z kosztami wynajmu mieszkania wyda 29,3 tys w pierwszym roku i 32,6 tys w piątym. W związku z tym, jeśli kupi mieszkanie za pięć lat, łączne koszty wraz z czynszem wyniosą 3 415 482 rubli, za dziesięć - 4 755 039 rubli. Obie opcje są droższe niż kredyty hipoteczne.

Petersburg

Hipoteka

Średnia cena za dwupokojowe mieszkanie w Petersburgu wynosi 6 797 671 rubli.

Zaliczka, ruble	Opłata miesięczna, ruble	Nadpłata, ruble	Całkowita cena mieszkania, ruble
1 019 651, 15%	75 210	3 247 152	10 044 823
1 699 418, 25%	66 362	2 865 134	9 662 805
3 398 836, 50%	44 241	1 910 089	8 707 760

Aby nie przepłacać kredytu hipotecznego, musisz albo zgromadzić wstępną opłatę w wysokości co najmniej połowy kosztu mieszkania, albo zwiększyć miesięczną ratę i skrócić okres kredytowania. Przy średniej pensji 58, 5 tysięcy rubli oczywiście nie każdy może to zrobić.

Za 10 lat mieszkanie ma kosztować 10, 99 milionów rubli.

Wynajem

Średni koszt wynajmu dwupokojowego mieszkania w Petersburgu wynosi 32 744 rubli miesięcznie. Przy wzroście kosztów czynszu o 5% rocznie, za 10 lat miesięczna opłata wyniesie 50 787 rubli, a najemca zapłaci łącznie 4 942 178 rubli. Za różnicę między kosztem kredytu hipotecznego z zaliczką w wysokości 15% a czynszem najemca może wynająć mieszkanie w przewidywanej cenie 2028 roku na kolejne osiem lat i trzy miesiące.

Nie dyskontuj również swoich oszczędności.

Zaliczka (oszczędności), ruble	Kwota za 10 lat, ruble
1 019 651, 15%	1 673 247
1 699 418, 25%	2 788 744
3 398 836, 50%	5 577 490

Czynsz i oszczędności

I znowu osoba, która ma już połowę jego ceny, może liczyć na kupno mieszkania bez kredytu hipotecznego. Ale dotrzymanie pięcioletniego terminu będzie dla niego problematyczne. Za pięć lat będzie miał na koncie 4 448 162 ruble. Aby zebrać wymaganą kwotę, co miesiąc musi zaoszczędzić 39, 2 tys. Razem z kosztami wynajmu będzie musiał przeznaczyć 72 tys. miesięcznie w pierwszym roku.

Jeśli kupi mieszkanie za pięć lat, łączne koszty wraz z czynszem szacuje się na 8 968 837 rubli, za 10 lat - na 11 739 849 rubli.

Więc co jest bardziej opłacalne?

Według przeciętnych szacunków czynsz jest bardziej opłacalny. We wszystkich przypadkach miesięczny czynsz jest niższy niż spłata kredytu hipotecznego. Jednocześnie wpłata początkowa nie tylko nie jest wydatkowana, ale także przynosi pieniądze.

Jednak za 10 lat osoba, która wybrała kredyt hipoteczny, będzie właścicielem mieszkania, a najemca nie.

Jeśli chodzi o wynajem mieszkania i jednoczesne zwiększenie oszczędności na mieszkanie, tutaj też nie wszystko jest takie proste. Działają czynniki przewidywalne: im więcej pieniędzy masz pod ręką, tym wyższe dochody i niższe koszty nieruchomości i czynszu w Twoim mieście, tym większe masz szanse odłożyć na mieszkanie bez hipoteki i pozostać na plusie. Jednak w obliczeniach zwykle nie biorą pod uwagę, że ceny nieruchomości mogą znacznie wzrosnąć w ciągu 10-15 lat.

Dlatego warto wziąć pod uwagę kolejny kluczowy wskaźnik – czas. Prognozy długoterminowe są trudne, nawet dla specjalistów. A stabilność w kraju jest bliższa wyznacznikowi religijnemu: albo w to wierzysz, albo nie. Dlatego jeśli musisz odkładać na mieszkanie dłużej niż pięć lat, w obliczeniach powinieneś uwzględniać nie tylko logikę, ale i intuicję.

Należy pamiętać, że inflacja deprecjonuje pieniądze, a nieruchomości zyskują na wartości.

Jednak według Rosstatu w ciągu ostatnich trzech lat ceny na rynku wtórnym spadały we wszystkich typach mieszkań, z wyjątkiem elitarnych.

Jako dodatkowy czynnik warto wziąć pod uwagę bliskość wieku emerytalnego. Wynajęcie mieszkania na emeryturę będzie trudne, ale w dużych miastach będzie to niemożliwe. Więc do tego czasu dobrze jest mieć własny dom, nawet jeśli masz go z nadpłatą.

Argument, że za pieniądze, które trafiły do banku, można było wynająć mieszkanie do końca życia, jest słuszny, jeśli zrezygnujesz z kupna domu w dużym mieście i wynajmiesz mieszkanie po bardzo korzystnej cenie. Tak więc, jeśli zaoszczędzisz 3 mln na nadpłacie, to da Ci to 25 tys. rocznie miesięcznie przez 10 lat (ale powinieneś liczyć się z inflacją).

Pieniądze można również zdeponować. Kwota 3 mln, biorąc pod uwagę obecne średnie oprocentowanie depozytów, przyniesie 15 tys. rubli miesięcznie odsetek, 4 mln - 20 tys.

Jak obliczyć, co jest dla Ciebie najlepsze

Średnie obliczenia dają średnie wyniki, więc aby zrozumieć, co jest dla Ciebie bardziej opłacalne, będziesz musiał sam wykonać obliczenia. Aby to zrobić, potrzebujesz następujących danych:

1. Wysokość czynszu za mieszkanie.
2. Kwota oszczędności, którą planujesz wykorzystać jako zaliczkę.
3. Koszt mieszkania, które chcesz kupić.
4. Oprocentowanie kredytu hipotecznego (możesz skorzystać ze średniej krajowej lub oferowanej przez bank, w którym chciałbyś zaciągnąć kredyt hipoteczny).
5. Procent depozytu bankowego, któremu chcesz powierzyć swoje pieniądze na długi okres.

Jeśli wybierasz między kredytem hipotecznym a wynajmem domu, jednocześnie oszczędzając pieniądze na zakup mieszkania

1. Kredyt hipoteczny

Z pomocą lub na stronie swojego banku oblicz ile lat zajmie Twój kredyt hipoteczny przy optymalnej miesięcznej spłacie, jaka będzie nadpłata.

Przy cenie mieszkania 5,2 miliona rubli, wpłacie początkowej 3,2 miliona, oprocentowaniu 11% i okresie hipotecznym wynoszącym siedem lat, miesięczna rata wyniesie 34 245 rubli, a nadpłata - 876 569 rubli.

2. Wynajem mieszkania

Oblicz ile przez lata zapłacisz za wynajem mieszkania, biorąc pod uwagę ewentualne podwyżki czynszu.

Na przykład dajesz 22 tysiące rubli miesięcznie i wynajmujesz mieszkanie od trzech lat. W tym czasie cena nigdy nie wzrosła, ale wiadomo, że za siedem lat czynsz nie będzie tyle samo. Dlatego w przyszłym roku prawdopodobnie oddasz do wynajęcia 22 × 12 = 264 tys., w kolejnych trzech latach - 24 × 36 = 864 tys., w pozostałych trzech - 26 × 36 = 936 tys., w sumie - 2,06 milion rubli.

3. Depozyt i oszczędności

Oblicz, ile pieniędzy zgromadzisz na depozycie na okres kredytu hipotecznego i oszacuj kwotę. Następnie oblicz, ile pieniędzy będziesz mieć po pierwszym roku, drugim i tak dalej, aż do końca okresu kredytowania. Zdecyduj też, jaką kwotę możesz odłożyć co miesiąc na zakup mieszkania, oblicz, ile pieniędzy da ci za rok lub dwa i tak dalej aż do końca okresu kredytowania. Teraz przez proste dodanie kwoty na lokacie i oszczędności dowiedz się, za ile lat będziesz mógł zebrać pieniądze na nieruchomość.

Przy lokacie bez kapitalizacji z oprocentowaniem 6, 1% kwota 3, 2 mln rubli w ciągu siedmiu lat zamieni się w 4 566 400 rubli.

Nawet jeśli ceny nieruchomości nie wzrosną, to za siedem lat nie da się kupić mieszkania bez kredytu hipotecznego.

Istnieje możliwość, aby nie czekać na zgromadzenie wymaganej kwoty na depozycie i zaoszczędzić 20 tysięcy rubli miesięcznie lub 240 tysięcy rocznie. Po pięciu latach oszczędności wyniosą 5 376 000 rubli. Biorąc pod uwagę czynsz, całkowity koszt nieruchomości wyniesie 6 640 000 rubli, a 176 000 pozostanie. Przez siedem lat kredyt hipoteczny na mieszkanie wyniesie 6, 8 mln. Oznacza to, że koszty są mniej więcej takie same, ale zaoszczędzono dwa lata, to znaczy wynajmowanie mieszkania i oszczędzanie w tym czasie jest bardziej opłacalne.

Te obliczenia sprawdzają się tylko wtedy, gdy koszt mieszkania nie zmienił się od pięciu lat, a czynsz nie wzrósł szybciej niż przewidywano.

Kiedy nie możesz odkładać na mieszkanie nawet na okres kredytu hipotecznego, oczywiste jest, że pożyczanie w banku jest bardziej opłacalne niż oszczędzanie.

Jeśli wybierasz między kredytem hipotecznym a wynajmem bez planów zakupu mieszkania w przyszłości

1. Pamiętaj ile dasz wynajmującemu

Weźmy liczby z poprzedniego przykładu - 22 tysiące rubli.

2. Oblicz miesięczną spłatę kredytu hipotecznego

Ponownie liczba z poprzedniego przykładu to 34,3 tys. rubli.

3. Porównaj dwie liczby

Oczywiście bardziej opłaca się wynająć, nawet jeśli nie uwzględnisz w obliczeniach zaliczki. Jeśli wszystko nie jest takie proste, podziel kwotę zaliczki przez liczbę miesięcy kredytu hipotecznego i dodaj otrzymaną kwotę do miesięcznej raty:

3 200 000 ÷ 84 = 38;

34,3 + 38 = 72,3 tys. rubli.

Porównanie z 22 tys. jest jeszcze wyraźniejsze. I nawet jeśli za siedem lat czynsz podwoi się, to wynajęcie mieszkania nadal będzie bardziej opłacalne.

Jednak już w ósmym roku osoba posiadająca kredyt hipoteczny spłaci go w całości i zapłaci tylko za media. A najemca nadal będzie płacić tę samą kwotę za czynsz. Z drugiej strony, gdyby czynsz nie wzrósł, kwota, jaka trafiłaby na kredyt hipoteczny, wystarczyłaby na 26-letnią dzierżawę.

4. Oblicz, ile zarobisz na pieniądzach, które mogły trafić na zaliczkę

Za siedem lat depozyt wyniesie 4,57 mln rubli. A jeśli odłożysz różnicę między płatnościami w wysokości 12,3 tys. miesięcznie miesięcznie, to za siedem lat przyniesie to kolejne 1,03 mln. Łączna kwota 5,6 mln, ustalona na 6,1% rocznie, przyniesie 28,5 tys. rubli miesięcznie odsetek.