Jak wybrać między nowym budynkiem a budynkiem drugorzędnym, jeśli zamierzasz kupić dom?

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2023-12-17 04:07

Każda opcja ma swoje zalety i wady.

Kupno domu w ogóle nie jest łatwe. Należy wziąć pod uwagę wiele niuansów. I jedno z pytań, na które natrafia przyszły właściciel nieruchomości - nowy budynek czy nieruchomość wtórna? Każda z opcji ma swoich fanów, ale o żadnej nie można powiedzieć: ta jest zdecydowanie lepsza. Wszystko zależy od Twoich potrzeb i pragnień.

Przeanalizujmy główne kryteria, według których warto porównywać mieszkania drugorzędne i mieszkania w nowych budynkach, aby ułatwić sobie wybór.

Łatwość transakcji

Kupując na rynku wtórnym należy pamiętać o wielu drobiazgach. Na przykład upewnij się, że mieszkanie nie jest zastawione, sprzedawca jest odpowiedni, jego małżonek nie jest przeciwny sprzedaży nieruchomości i tak dalej. Jeśli wszystkie dokumenty nie zostaną dokładnie sprawdzone, istnieje ryzyko, że za kilka lat transakcja zostanie unieważniona. Mieszkanie będzie musiało zostać opuszczone i pozwane, aby odzyskać pieniądze. Dlatego zakup wymaga opieki i często pomocy prawnika lub pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Ponadto, kupując obiekt ze starego zasobu mieszkaniowego, często musisz uczestniczyć w łańcuchu transakcji. Twój sprzedawca również kupuje mieszkanie, podobnie jak jego sprzedawca – i tak dalej. Czasami te łańcuchy są dość długie. A jeśli jeden link zniknie, wszyscy pozostaną bez umowy.

Głównym niebezpieczeństwem przy zakupie nowego budynku jest ryzyko wpadnięcia na oszusta. Istnieje nawet specjalne określenie na ich ofiary – oszukani akcjonariusze. Pozbawiona skrupułów firma potrafiła sprzedać kilka razy mieszkania lub całkowicie niedokończony obiekt. A kupujący zostali pozbawieni pieniędzy.

Sytuację regulowało prawo. Środki inwestorów są teraz przesyłane na rachunki escrow. Gdy dom jest gotowy, pieniądze trafiają do dewelopera. Jeśli tak się nie stanie, środki zostaną zwrócone kupującemu.

Oznacza to, że ogólnie bezpieczniej jest kupić mieszkanie w nowym budynku. Nieruchomości nie mają historii, więc wystarczy sprawdzić sumienność dewelopera. Ponadto nowe mieszkania są sprzedawane bezpośrednio i sprzedawane są bez sieci.

Warunki kredytu hipotecznego

Warto zacząć od tego, że uzyskanie kredytu hipotecznego na mieszkanie na starym zasobie może być w ogóle problematyczne. Najtrudniejszą rzeczą jest uzyskanie kredytu na mieszkanie w domach zbudowanych przed latami 60. XX wieku. A wśród nich są zarówno mocne „stalinki”, jak i przedrewolucyjne budynki z remontem, które nie tracą na atrakcyjności.

Generalnie banki chętniej udzielają kredytów hipotecznych na mieszkania w nowych budynkach. Takie transakcje są łatwiejsze do wykonania. Powyżej już ustaliliśmy, z jakimi niuansami możesz się zmierzyć przy zakupie drugiego domu. Oznacza to, że kierownik musi zapytać klienta i umieścić w folderze kilka referencji. Dzięki nowym budynkom wszystko jest bardziej przejrzyste. A przelewanie pieniędzy na konto podmiotu prawnego jest łatwiejsze niż zawracanie sobie głowy bezpiecznymi płatnościami dla osób fizycznych, aby wszyscy byli zadowoleni.

Różnica będzie często widoczna w stopach procentowych dla nowych budynków i starych zasobów mieszkaniowych. Czasem ma znaczenie, czasem nie. Na przykład Alfa-Bank oferuje kredyty na 7, 89% na nowe mieszkania i 8, 29% - na wtórne i Otkrytie - odpowiednio 8, 8% i 8, 9%.

Stawka za nowe budynki z "Alfa-Banku"

Stawka za mieszkania drugorzędne z Alfa-Bank

Stawka za nowe budynki od „Otkrytie”

Stawka za mieszkania drugorzędne z Otkritie

Różnice stają się zauważalne, jeśli kupujący może ubiegać się o preferencyjne warunki lub programy wsparcia państwa. Na przykład banki we współpracy z deweloperami często obniżają oprocentowanie kredytu na zakup domu w określonej okolicy. Program preferencyjnych kredytów hipotecznych, który postanowili przedłużyć do 1 lipca 2022 r., dotyczy tylko nowych mieszkań, a także kredytu na poziomie 6% dla rodzin z dziećmi.

Wszystko to może przechylić wagę w kierunku nowego budynku.

Układ

Średnio nowoczesne układy wyglądają na bardziej przemyślane niż starsze domy. Zwykle mówimy o przynajmniej funkcjonalnym korytarzu i dużej kuchni. A w mieszkaniach wielopokojowych można znaleźć dwie łazienki.

Dla budynków z okresu sowieckiego bardziej charakterystyczne są małe kuchnie, pokoje przejściowe, co nie zawsze jest wygodne. O domach przedrewolucyjnych nie ma co mówić - układy mogą być najbardziej zawiłe. Kiedy wielkie mieszkania dworskie zamieniano w małe, często były one wycinane w bardzo dziwny sposób.

Przebudowa jest kontrolowana przez państwo. Istnieje dla nich wiele zasad i ograniczeń. Dlatego warto kupić mieszkanie, którego ściany najbardziej Ci odpowiadają. I nie każdy jest gotowy na poszukiwanie diamentów w starym funduszu, jeśli można kupić nowe standardowe mieszkanie i uzyskać mniej lub bardziej rozsądny układ.

To czas, aby pamiętać o ważnych rzeczach. Deweloperzy oferują niekiedy tzw. mieszkania na planie otwartym, czyli lokale bez ścian wewnętrznych. Jest to opcja dla Twojej wygody. Połóż je gdziekolwiek. Ale najczęściej w projekcie są partycje. I będą musiały zostać wzniesione dokładnie tam, gdzie zostaną zastosowane, w przeciwnym razie będzie to naruszenie prawa. Deweloper jest tak oszczędny w budowie ścian, pozostawiając sprawę na łasce tych, którzy kupują mieszkania. Pamiętaj o tym, jeśli szukasz darmowego układu.

Wykończeniowy

W nowych budynkach nabywcom oferowane są głównie dwa rodzaje wykończeń: surowe, przy minimalnym nakładzie pracy, oraz końcowe pod klucz. Pierwsza opcja jest dobra, ponieważ kupujący nie przepłaca za naprawy, które nie są wykonane według jego gustu. Ale uporządkowanie mieszkania zajmie trochę czasu i pieniędzy. Dobre wykończenie zakłada, że możesz od razu wprowadzić się i zamieszkać. Jednocześnie jakość materiałów i pracy pozostaje na sumieniu dewelopera. I rzadko można oczekiwać, że będzie wysoki. Ale przynajmniej zostaniesz powitany nową hydrauliką, działającymi gniazdami i przełącznikami i tak dalej.

Odsprzedaż w tym sensie oznacza szeroką gamę opcji. Tutaj kupujący może oczekiwać:

• surowe wykończenie: właściciele rozpoczęli remont, ale zdecydowali się sprzedać mieszkanie;
• stylowa renowacja wysokiej jakości;
• świeże wykończenie - parawan, który został wystawiony na sprzedaż, aby ukryć wady mieszkania, a który nie potrwa długo;
• prehistoryczny remont, ale mieszkanie jest w dobrym, zadbanym stanie;
• gnicie i dewastacje, płynące rury, hydraulika z centymetrową warstwą brudu i dziurami w podłodze;
• „Elitarny”, ale bez smaku remont, za który właściciele chcą strasznie dużo pieniędzy.

Jeśli to wszystko podsumować, to w rzeczywistości istnieją dwie opcje: kiedy potrzebne są pilne naprawy i kiedy nie są potrzebne. Zaletą drugiego przypadku jest to, że możesz od razu wprowadzić się do mieszkania i nie wydawać pieniędzy na wynajmowanie mieszkania podczas sprzątania własnego. Jest to szczególnie przydatne w przypadku kredytów hipotecznych. Jeśli na koncie jest kwota, która wystarczy zarówno na zakup mieszkania, jak i na jego remont, wykończenie nie ma tak imponującej wartości.

Przenoszenie terminu

Na termin przyjazdu wpływa nie tylko konieczność naprawy. Mieszkania w nowych budynkach zaczynają być sprzedawane, gdy sam dom praktycznie nie istnieje. Więc czasami trzeba wynająć dom na lata, czekając na klucze od dewelopera. Z obudową wtórną nic się nie zmieniło: jeśli wykończenie jest obecne, możesz natychmiast zadzwonić.

Głośne remonty

Wyobraź sobie przeciętny nowy budynek. Mieszkania kupowano na różnych etapach budowy domu, a klucze oddawano lokatorom mniej więcej w tym samym czasie. I wszyscy zaczynają dokonywać napraw. W związku z tym należy być przygotowanym na hałas, który potrwa kilka lat.

W przypadku nowych budynków regionalne „ustawy o ciszy” zwykle ustanawiają nawet własne warunki. Na przykład w Moskwie zabrania się głośnego naprawiania czegoś od 19 do 9 i od 13 do 15, a także w niedziele i święta. Ale w nowych budynkach w ciągu pierwszego półtora roku naprawy można wykonywać od 7 do 23 godzin bez przerwy i w weekendy.

Nawet kupno mieszkania w dobrze wykończonym domu nie zabezpiecza przed hałasem. Tyle, że remonty będą jeszcze bardziej rozciągnięte w czasie, bo sąsiedzi będą je uruchamiać w różnych okresach. Oczywiście w starych zasobach mieszkaniowych nikt też nie jest ubezpieczony od cudzych napraw. Ale jest mało prawdopodobne, że zrobią to wszystko na raz. I zwykle w takich domach jest jeszcze mniej mieszkań.

Jeśli chodzi o inne odgłosy, wiele zależy od jakości izolacji akustycznej. I to może być straszne zarówno w starych, jak i nowych domach.

Jakość komunikacji

W nowych domach komunikacja jest zdecydowanie nowa. W starych - jakie szczęście. Sieci są okresowo zmieniane, dzięki czemu w drugiej obudowie można znaleźć rury i baterie, które właśnie zostały zainstalowane. Zwykle wszystko widać gołym okiem nawet podczas oglądania ogłoszeń sprzedaży mieszkań.

Ale dzięki okablowaniu możliwe są niespodzianki. W starych zasobach mieszkaniowych istnieje ryzyko dotkliwego braku gniazdek – wcześniej po prostu nie były potrzebne w takiej ilości. Zniszczone okablowanie jest również niebezpieczne dla pożaru. I często w starych mieszkaniach nie ma wystarczającej ilości energii elektrycznej dla wszystkich nowoczesnych urządzeń. Zwiększanie jej to cała przygoda. Może to być ważne, jeśli chcesz jednocześnie włączyć odkurzacz, kuchenkę mikrofalową i grzałkę.

Dzielnica

Z oczywistych względów nowe budynki powstają głównie tam, gdzie są wolne tereny – bliżej obrzeży. W centrum czasami budowane są również nowe domy, ale sprzedawane są one po kosmicznych kosztach. Czyli ci, którzy nie mają dużo pieniędzy, ale chcą mieszkać w centrum, mają tylko drugorzędne mieszkanie. W dzielnicach mieszkaniowych możesz już wybierać między nowymi budynkami a starymi zasobami.

Infrastruktura

Jeśli na starym terenie wyrośnie samotny nowy budynek, nie będzie problemów z infrastrukturą. Są przedszkola, szkoły, przychodnie, sklepy i wszystko, czego potrzebujesz do życia. Jeśli w starej dzielnicy jest kilka nowych budynków, jest to już trudniejsze: istniejące obiekty mogą nie być w stanie poradzić sobie ze zwiększoną liczbą osób.

Na nowych obszarach z infrastrukturą wszystko będzie nieszczęśliwe. Zwykle deweloperzy pokazują parki, przychodnie i wszystko, wszystko, wszystko na modelach. Oczywiście, prędzej czy później nowy obszar nieuchronnie nada się do zamieszkania. Ale musisz być przygotowany na to, że część tego, co obiecano, istnieje tylko w projekcie, a wszystko inne nie pojawi się wkrótce. Na przykład inne dziecko może iść do szkoły, nie czekając na przedszkole.

Kontyngent

Zwykle fani nowych budynków odmawiają wtórnej nieruchomości ze względu na złe sąsiedztwo. Podobno będą zrzędliwi emeryci, pijacy i inni problematyczni mieszkańcy. A nowe budynki odwiedzają ludzie, którzy mają pieniądze na zakup mieszkania, co oznacza, że wszystko będzie w porządku.

Wydaje się, że ta myśl nie jest do końca prawdziwa:

• Obecność pieniędzy wcale nie charakteryzuje osoby. Możliwość zakupu domu nie wiąże się z wychowaniem, czystością i taktem.
• Mieszkania w nowych budynkach są często kupowane pod wynajem. Jeśli w domu jest wiele pokoi jednoosobowych i studiów, mogą się tam osiedlić głośni studenci lub 50 nielegalnych imigrantów.
• Nowe domy klasy ekonomicznej mają mieszkania należące do budownictwa społecznego: miasto rozdziela je wśród potrzebujących. A są to np. ludzie ze zrujnowanych drugorzędnych domów. Mogą okazać się zarówno miłymi sąsiadami, jak i niezbyt dobrymi sąsiadami.
• Wszystko jest względne. Czasami spokojne objadanie się za ścianą jest przyjemniejsze niż rodzina z trójką głośnych dzieci.
• W drugiej obudowie możesz od razu poznać swoich przyszłych sąsiadów. W nowym budynku nie zawsze będzie to miła niespodzianka.

Tak więc wiele zależy od konkretnego domu i osobistych potrzeb.