Dlaczego długoterminowe kredyty hipoteczne są w porządku

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2023-12-17 04:07

Mniejsze ryzyko, większy komfort i inflacja tylko dla Ciebie.

Dlaczego boimy się długoterminowych kredytów hipotecznych

Kredyt hipoteczny to długoterminowy kredyt mieszkaniowy. Minimalny okres kredytu hipotecznego w rosyjskich bankach wynosi 1 rok, maksymalny 30 lat. Jak każda pożyczka, hipoteka jest nadpłatą. Bank pożycza pieniądze i nalicza za nie odsetki. Im dłużej dana osoba korzysta z tych środków, tym więcej płaci odsetek. W przypadku kredytu hipotecznego okazuje się, że korzystamy z pieniędzy banku od 20-30 lat, więc nadpłata okazuje się katastrofalna.

Na przykład weźmy kwotę 2,4 miliona rubli. Oprocentowanie wynosi 9, 2%.

Okres kredytu hipotecznego	5 lat	10 lat	15 lat	20 lat	25 lat	30 lat
Opłata miesięczna, w rublach	50 054	30 663	24 629	21 904	20 471	19 658
Całkowity koszt pożyczki w rublach	3 003 240	3 679 560	4 433 220	5 256 960	6 141 300	7 076 880
Nadpłata, w rublach	603 240	1 279 560	2 033 220	2 856 960	3 741 000	4 676 880

Przy hipotece na 20 lat spłata wyniesie 21 904 rubli, a nadpłata wyniesie 2 miliony 856 tysięcy rubli, czyli więcej niż kwota, którą początkowo pożyczyliśmy.

Zastąp swoje liczby w tabeli, aby zobaczyć, jak długo najlepiej jest zaciągnąć kredyt hipoteczny. Możesz obliczyć kwotę płatności w dowolnym kalkulatorze hipotecznym - na przykład.

W naszym przypadku spłata kredytu hipotecznego za 20 lat różni się od spłaty obliczonej za 30 lat tylko o 2246 rubli, a nadpłata jest większa o 2 643 000 rubli. Przez te 10 lat będziesz rozdawać 264 tysiące rocznie lub 22 tysiące miesięcznie - nieuzasadniona cena za różnicę 2246 rubli.

Dlaczego nie jest tak przerażający, jak się wydaje?

Na pierwszy rzut oka długoterminowy kredyt hipoteczny to niewola na całe życie. Ze względu na własne metry kwadratowe musisz co miesiąc odliczać znaczną część wynagrodzenia - i rób to przez 20-30 lat. W efekcie bank otrzyma dwa lub trzy razy więcej niż pierwotnie wyemitował. Jeśli jednak na to spojrzysz, nie jest to takie przerażające.

Wybierasz wygodne płatności

Długoterminowy kredyt hipoteczny pozwala zachować zwykły tryb życia i nie przechodzić na oszczędności. Ze względu na to, że bierzesz kredyt na 20-30 lat, miesięczna rata nie będzie bardzo duża. Dla mieszkańców dużych miast jego wysokość będzie nawet niższa niż koszt wynajmu mieszkania.

Na przykład kupiłeś mieszkanie w nowym budynku za 3 miliony rubli. Opłata początkowa wynosi 600 tysięcy, reszta została zaciągnięta na hipotekę na 9, 2% rocznie. Jeśli weźmiesz pożyczkę na 10 lat, płatność wyniesie 30 663 rubli, a jeśli za 20 lat - 21 904 rubli. Okazuje się prawie 9 tys. mniej.

Zmniejsza ryzyko opóźnień w płatnościach

Najstraszniejsze pytanie dla tych, którzy biorą kredyt hipoteczny: „Czy będę miał wystarczająco dużo pieniędzy, aby go spłacić?” Wielu żyje w nadziei, że za kilka miesięcy będzie łatwiej, ale sytuacja w kraju jest taka, że ceny rosną, ale pensje nie. A jeśli dziś trudno jest zapłacić, to jutro będzie jeszcze trudniej. Dlatego jeśli początkowo nie masz pewności, że wyciągniesz duże płatności, lepiej się ubezpieczyć.

Mając kredyt hipoteczny na długi okres nie ryzykujesz, że: 20 tys. łatwiej spłacić niż 30. W przypadku siły wyższej łatwiej będzie Ci znaleźć pieniądze.

A jeśli pensja nadal będzie podnoszona, wypłata będzie jeszcze mniej obciążać. Na przykład otrzymałeś 40 tysięcy rubli i zapłaciłeś 21 900 za kredyt hipoteczny - ponad połowę pensji. Rok później zdobyłeś doświadczenie i zacząłeś otrzymywać 55 tysięcy, ale spłata pożyczki pozostała taka sama - 21 900 rubli.

Możesz spłacić kredyt hipoteczny przed terminem

Stosunkowo niewielka miesięczna spłata pozostawia pole manewru: gdy pojawią się wolne pieniądze, możesz spłacić kredyt hipoteczny przed terminem. Na przykład, jeśli otrzymałeś premię, znalazłeś pracę w niepełnym wymiarze godzin lub twoja pensja została podniesiona. Wcześniejsze spłaty idą na spłatę zadłużenia, a nie odsetek od niego, dzięki czemu szybko spłacisz pożyczkę i mniej przepłacisz bank.

Istnieją dwie strategie wcześniejszej spłaty: skrócenie terminu zapadalności lub spłata. W pierwszym przypadku szybciej spłacisz dług, w drugim z miesiąca na miesiąc oddasz bankowi mniej. Nie da się z całą pewnością stwierdzić, która strategia jest bardziej opłacalna: musisz dokonać obliczeń dla konkretnego kredytu i sprawdzić, która opcja jest dla Ciebie preferowana.

Zobaczmy, jak nadpłata się zmniejszy, jeśli wybierzemy strategię skrócenia terminu. Weźmy na przykład te same 2,4 miliona rubli przez 20 lat. Oto, co się stanie, jeśli dokonasz wcześniejszych płatności:

• Jedna przedpłata. Pod koniec roku otrzymujesz trzynastą pensję - 40 tysięcy rubli. Używasz tych pieniędzy do spłaty kredytu hipotecznego. Taka wpłata pozwoli Ci zaoszczędzić 187 tys. nadpłat i skrócić okres kredytowania o 11 miesięcy.
• 10 wpłat po 20 tys. przez 5 lat. Od czasu do czasu masz wolne pieniądze. W ciągu pierwszych 5 lat kredytu hipotecznego dokonujesz 10 wcześniejszych spłat w wysokości 20 tysięcy rubli. Dzięki temu zaoszczędzisz 635 tysięcy rubli i skrócisz okres kredytowania o ponad 3 lata.
• 10 wpłat po 40 tys. przez 10 lat. Przez 10 lat z rzędu inwestujesz swoją trzynastą pensję - 40 tysięcy rubli - w przedterminową spłatę. Pozwoli to zaoszczędzić 884 tys. rubli i skrócić okres kredytowania o 5 lat.

Możesz obliczyć, ile zaoszczędzisz na wcześniejszych spłatach. Koniecznie przeczytaj też nasz artykuł o tym, jaką strategię wybrać, aby szybciej spłacić kredyt bankowy.

Inflacja dewaluuje Twój dług

Mówiąc o ogromnej nadpłacie nie należy zapominać o inflacji – deprecjacji pieniądza. 20 lat temu bochenek chleba można było kupić za 7. Średnie ceny konsumpcyjne towarów i usług - Federalny Urząd Statystyczny w rublach, teraz - za 27, a 10 lat później - za warunkowe 47 rubli.

W inflacji nie ma nic dobrego, ale w przypadku kredytu hipotecznego gra tylko w Twoje ręce: ceny rosną, pensje są indeksowane, mieszkanie drożeje na rynku nieruchomości, a spłata kredytu hipotecznego się nie zmienia.

W 2029 r. spłacisz dług w banku po cenach z 2019 r., nawet jeśli te pieniądze są na tyle zamortyzowane, że można kupić tylko chleb.

Nikt nie może z całą pewnością powiedzieć, jaka będzie inflacja za 5-10 lat. Od 2010 do 2018 roku wyniósł 64,3% Wskaźnik inflacji w Federacji Rosyjskiej. Jeśli te stawki będą się utrzymywać, to za 10 lat twoje mieszkanie za 3 miliony będzie kosztować prawie 5 milionów, za 15 lat - 6, 6 milionów rubli, a za 20 lat - ponad 10 milionów.

A jeśli stopa inflacji spadnie, Bank Centralny potanieje, określił warunki obniżenia oprocentowania kredytów hipotecznych do 8% i kredytów. W takiej sytuacji możesz zrefinansować swój kredyt hipoteczny – bank obniży Twoje oprocentowanie.

Z góry upewnij się, że w umowie kredytu hipotecznego nie ma zakazu ani kary na refinansowanie. Wtedy możesz łatwo przełączyć się na korzystniejsze warunki, jeśli się pojawią.

David Sharkovsky Dyrektor Zarządzający rosyjskiego oddziału Financer.com

Możesz kupić mieszkanie lepiej i więcej

Bank chętniej zatwierdzi kredyt hipoteczny długoterminowy niż krótkoterminowy. Jest to dla niego bardziej opłacalne: dłużej udzielisz pożyczki i zapłacisz większe odsetki. Ponadto w ten sposób bank się reasekuruje: kredytobiorcy łatwiej jest spłacać niewielkie płatności, co oznacza, że nie będzie opóźnień.

W przypadku pożyczek długoterminowych bank prawdopodobnie zatwierdzi również większą pożyczkę. Wyjaśnienie jest proste: wysokość kredytu hipotecznego zależy od wysokości dochodów płatnika. Jest obliczany tak, aby miesięczna opłata nie przekraczała 40-60% całkowitego dochodu. W związku z tym im dłuższy okres kredytu hipotecznego i im mniejsza kwota spłaty, tym większą kwotę zaakceptuje bank.

Długoterminowy kredyt hipoteczny pozwala na zaciągnięcie dużego kredytu i zakup mieszkania o większej powierzchni lub w wygodniejszej okolicy.

Ivan Lonkin Kierownik Działu Relacji z Klientami, SDM-Bank

Na przykład dwuosobowa rodzina o dochodach 150 tysięcy rubli miesięcznie może zaciągnąć kredyt hipoteczny na 5 lat - bank zatwierdzi dla nich pożyczkę w wysokości około 2,5 miliona rubli. Jeśli weźmiemy pod uwagę kredyt dla tej samej rodziny na 25 lat, to bank zatwierdzi już 6 mln.