Jak wynająć dom, aby uniknąć problemów z prawem?

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2023-12-17 04:07

Płać podatki, aby wszyscy mogli żyć w pokoju.

Po co wynajmować mieszkanie legalnie

Jest oczywiste, dlaczego mieszkanie jest wynajmowane nielegalnie - żeby nie płacić podatków. Jeśli jednak spojrzysz na problem z perspektywy, może być z tego wiele problemów.

W ostatnich latach urząd skarbowy zajął się tym poważnie, więc łatwo można wyjawić tajemnicę. I w tym przypadku będziesz musiał odpowiedzieć rublem. Kara za niezłożenie deklaracji wyniesie 5% kwoty ukrytej przed Federalną Służbą Podatkową. Będziesz także musiał zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych, grzywnę w wysokości 40% naliczonej kwoty oraz odsetki.

Głównym sojusznikiem służby podatkowej są sąsiedzi. Ale zarówno funkcjonariusz policji rejonowej, jak i pracownicy spółki zarządzającej – ktokolwiek zechce – mogą cię „przekazać”. Często robią to najemcy, z którymi nie dzieliłeś czegoś.

Jest jeszcze jeden ważny punkt dotyczący tego ostatniego. Wynajmując mieszkanie, budujesz zwykły stosunek umowny. Jednak nielegalny najem stawia najemców w trudnej sytuacji. Nie mogą zadzwonić na policję, jeśli sąsiedzi, ślusarz z firmy zarządzającej, są hałaśliwi, otwieraj drzwi, gdy ktoś do nich puka, bo to ujawnia twój szary plan zarabiania pieniędzy. To normalne, że najemcy mieszkają wygodnie w Twoim mieszkaniu.

Wreszcie, jeśli zdecydujesz się sam pozwać najemcę, bez dokumentów trudno będzie Ci udowodnić, że wynajmował od Ciebie mieszkanie. A jeśli ci się uda, będziesz zmuszony zapłacić podatek.

Co zrobić przed wynajęciem mieszkania?

Jeśli mieszkanie ma hipotekę

Przeczytaj ponownie umowę pożyczki. Wiele banków domaga się uzgodnienia z nimi zamiaru wynajęcia mieszkania. Dokumenty określają również sankcje za nieprzestrzeganie tego warunku. Mogą być bardzo nieprzyjemne: na przykład bank zażąda spłaty kredytu przed terminem.

Aby nie popaść w taką sytuację, wyjaśnij stanowisko banku i skoordynuj z nim wynajem mieszkań, jeśli jest to wymagane. Konstantin Bobrov, dyrektor działu prawnego „United Center for Defense”, radzi, aby uzyskać pisemną zgodę instytucji kredytowej i dołączyć ją do umowy najmu.

Jeśli nie jesteś jedynym właścicielem mieszkania

Aby bezproblemowo wynająć dom, muszą się na to zgodzić wszyscy jego właściciele: nawet ci, którzy posiadają drobne udziały.

Konstantin Bobrov Dyrektor Służby Prawnej „United Center for Defense”

W przypadku niespełnienia tego warunku umowa może zostać uznana za nieważną lub niezawartą. Inni właściciele w każdej chwili mogą żądać od Ciebie zaprzestania naruszania ich praw i dochodzenia od Ciebie odszkodowania.

Istnieją dwa sposoby na zrobienie wszystkiego legalnie:

1. Uzyskaj pisemną zgodę wszystkich właścicieli - najlepiej poświadczoną notarialnie.
2. Wystawić notarialne pełnomocnictwo, w którym właściciele udziałów zezwalają na zbycie nieruchomości w ich imieniu.

Co zrobić, gdy lokator się wprowadzi?

Podpisać kontrakt

Zobowiązania zapieczętowane na papierze są korzystne dla obu stron. (Należy zauważyć, że w dalszej części porozmawiamy o wynajmie lokalu dla osoby fizycznej. Relacje z obiektami komercyjnymi są znacznie bardziej skomplikowane i zasługują na osobny artykuł.)

Umowa określa odpowiedzialność stron i określa ich zobowiązania. Na przykład właściciel mieszkania może przewidzieć karę za opóźnienia w płatnościach, zrobić klauzulę, zgodnie z którą najemca będzie dokonywał drobnych napraw (domyślnie jest to odpowiedzialność właściciela). Jeśli najemca zrujnuje coś w mieszkaniu, możesz uzyskać odszkodowanie. Nie bój się brać pod uwagę wszystkich niuansów w umowie. Pomoże to odciąć lokatorów, którzy nie są gotowi spełnić twoich warunków.

Jeśli wynajmujesz mieszkanie oficjalnie, mogą pojawić się problemy z eksmisją lokatorów przed wygaśnięciem umowy.

Najemcy, którzy nie chcą opuścić swoich domów, będą musieli zostać wydaleni przez sądy. Według Konstantina Bobrowa, dyrektora służby prawnej Zjednoczonego Centrum Obrony, potrzebne są tutaj dobre powody:

• Najemcy nie płacą czynszu za więcej niż sześć miesięcy, chyba że okres ten zostanie przedłużony w umowie. Środek ten dotyczy wyłącznie kontraktów długoterminowych, w przypadku umów zawieranych krócej niż rok wystarczą dwie nieodebrane płatności.
• Mieszkania wykorzystują do innych celów: na przykład do celów komercyjnych.
• Systematycznie naruszają interesy sąsiadów: zaśmiecają wspólną przestrzeń, robią hałas.

Warto mieć na uwadze, że według sądu można nie tylko wyeksmitować niedbałego lokatora, ale także obciążyć go opłatą za czas, w którym faktycznie mieszkali w mieszkaniu i poniesione szkody. Ale wszystkie te środki będą wymagane tylko wtedy, gdy będziesz chciał je eksmitować przed wygaśnięciem umowy. Po jej zakończeniu lokatorzy tracą prawo do mieszkania w mieszkaniu.

Pod tym względem znacznie bardziej opłacalne jest zawieranie umów na okres krótszy niż rok:

• umowa szybko się skończy;
• wystarczą dwie nieodebrane płatności, aby udać się do sądu;
• taka umowa nie musi być zarejestrowana w Federalnej Agencji Zarządzania Majątkiem.

To nie wszystko, co trzeba wiedzieć o kontrakcie. Przeczytaj więcej w odpowiednim artykule autorstwa Lifehacker.

Wydaj tymczasową rejestrację dla najemców

Jeśli najemcy zamierzają mieszkać w Twoim mieszkaniu dłużej niż 90 dni, masz dwie możliwości:

1. Daj im tymczasową rejestrację.
2. Poinformuj Urząd do Spraw Migracji Ministerstwa Spraw Wewnętrznych, że obywatele mieszkają z Tobą bez rejestracji w miejscu pobytu.

Jeśli tego nie zrobisz, zostaniesz ukarany grzywną w wysokości 2-3 tysięcy rubli lub 3-5, jeśli mówimy o Moskwie. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy najemcy mają stałą rejestrację w tym samym regionie. Wtedy nie musisz nic robić.

Tymczasowa rejestracja znacznie ułatwia życie lokatorom. Łatwiej jest uzyskać pomoc medyczną, znaleźć pracę i tak dalej. A właściciel prawie nic nie kosztuje: wystarczy udać się z lokatorem do MSW i potwierdzić zgodę lub wystawić stosowny dokument u notariusza.

W każdej chwili możesz zakończyć tymczasową rejestrację: wystarczy powiadomić Ministerstwo Spraw Wewnętrznych o wcześniejszym wyjeździe najemcy.

Istnieją pewne niuanse dotyczące lokatorów z dziećmi. Najemca z czasową rejestracją może załatwić to dla swoich dzieci - już bez Twojej zgody. Ale to pozwala im mieszkać w mieszkaniu tylko do wygaśnięcia okresu tymczasowej rejestracji. Dlatego ma sens, aby ten okres pokrywał się z okresem określonym w umowie najmu.

Liczba zarejestrowanych najemców może wpływać na wysokość czynszu: wzrosną rachunki za prąd, gaz i wodę, ale tylko w przypadku braku liczników. Jeśli tak, nic się nie zmieni.

Dla właściciela tymczasowa rejestracja jest praktycznie nieistotna - do momentu pojawienia się problemów. Jeśli będziesz miał do czynienia z najemcą w sądzie, będzie to potwierdzenie, że dana osoba naprawdę mieszkała w mieszkaniu.

Co zrobić, gdy dana osoba mieszka w mieszkaniu

Płać podatki

Corocznie do 30 kwietnia należy złożyć deklarację do urzędu podatkowego w formie 3-NDFL. W nim wskazujesz wszystkie dochody za ubiegły rok, w tym pieniądze z wynajmu mieszkania. Niezbędne jest dołączenie umowy najmu oraz dokumentów potwierdzających otrzymanie środków - paragon lub wyciąg bankowy.

Podatek dochodowy od osób fizycznych w wysokości 13% dochodu należy zapłacić do 15 lipca roku następującego po okresie sprawozdawczym.

Pamiętaj, że jeśli opłata za media jest wliczona w cenę wynajmu, będziesz musiał również zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych od tej kwoty. Dlatego w umowie ma sens rozdzielenie tych dwóch płatności i przyjmowanie ich w dwóch przelewach.

O czym pamiętać

1. Zalegalizowanie wynajmu mieszkań nie jest trudne.
2. Rząd ma wiele sposobów na zmuszenie cię do płacenia podatków, więc istnieje duże ryzyko, że zostaniesz przyłapany na nielegalnym wynajmowaniu domu.
3. Płacenie podatków jest w porządku.
4. Prawidłowo wykonana dokumentacja chroni zarówno Ciebie, jak i najemcę.
5. Dokonując tymczasowej rejestracji dla najemców, praktycznie nic nie ryzykujesz.
6. Jeśli przyjmiesz odpowiedzialne podejście do wyboru najemcy, nie będzie problemów.